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老旧小区整治需先明确产权责任

王 涛

时间:2020-07-14   来源:2020年07期

  上世纪九十年代末,随着全国住房制度改革全面启动,北京市公有住房的商品化改革与房地产商品化开发同步开展。以成本价、优惠价出售公有住房、鼓励自建住房等模式的形成,使原有的公房管理模式随着房屋所有权结构发生了变化。但在向市场化、物业管理模式转变过程中,部分房改房本应建立的维护管理制度未能得到有效实施,致使建筑设施快速老化,环境也日益杂乱。这种情况在多产权楼宇或小区更加突出,加之北京市还有一部分其他省市可能不涉及的央产房、军产房等,问题也更加复杂。

  在此状况下,如果不能以产权方为责任主体推进实施老旧小区的改造更新工作,老旧小区即便完成了改造,改造后的长效管理维护机制也无法建立,公共区域权责依然不清,管理主体依然缺失,有问题也依然都推给政府。还有的因政策变化,也造成改造工作难以实际推进。

  就多产权老旧小区改造问题,建议通过北京市地方立法,强化老旧小区改造政策执行力度。在产权混合小区内,专有权与共有权共存。居民在享受便利与服务的同时,承担共有部分维护改造所需的费用,符合法律上的权利义务对等原则。因此,可以尝试借助《民法典》物权编中关于建筑物区分所有权的规定和参照国务院及有关部委的文件精神,率先界定老旧小区内专有部分及共有部分的产权归属问题,分清在改造实施过程中各方责任与义务,进而减少改造过程中,由于权属规则不清问题导致的利益冲突,提高改造进程和效率。并适时呼吁国家层面出台关于老旧小区改造的专门法律法规,完善相关权属责任主体权利义务、清晰资金筹措渠道来源等,减少政策多头适用或互相制约的情形,促进北京市老旧小区改造的整体推进。

  通过完善数据信息平台和信息共享机制,细致梳理北京市老旧小区房屋的原产权单位情况。在房地产部门书面资料不足的情况下,多措并举,通过历史资料查询、部门信息互助共享、实地踏勘、问卷调查、分类访谈、委托第三方机构调查等方式,摸查、核实、登记原产权单位以及是否存续、是否发挥作用等情况。并厘清老旧小区共有部分的物权变迁情况、老旧小区共有或共用物业(包括物业管理用房、停车区域、地下空间及其他可利用空间等)的权属及其运营情况。在摸清台账的基础上,国有资产管理部门应督促市管、区管单位及协调相关央产单位切实履行产权人职责,明确供水、供电、绿化、照明、修缮、维护等职能与管理边界,压实产权单位法定职责。

  结合《北京市物业管理条例》的实施,加大规范多产权老旧小区专业物业管理的力度。北京市《2020年老旧小区综合整治工作方案》已经出台,该项工作也已列入《2020年度街道工作和“吹哨报到”改革重点任务清单》。应以此为契机,借鉴一些街道已行之有效的“物业联盟”“社区治理合伙人机制”等有益经验。在不具备成立业主大会等条件的小区,依据《北京市物业管理条例》建立物业管理委员会,为推动成立业主大会、选举产生业主委员会,引导居民依法自治打好基础。同时,通过探讨产权单位、居民、街道共同分担物业费的可行性,引入专业物业服务机构,改善小区环境,减少安全隐患,并做好改造后的长效维护管理机制的建设和运行。

作者系北京市政协委员,北京市雍泽律师事务所合伙人、律师

责任编辑 任万霞