致公党北京市委员会：完善物业服务合同履行监督机制，加强物业管理突出问题专项治理

　　问题及分析

　　《北京市物业管理条例》实施三年多以来，本市物业管理体制机制基本健全，政策标准体系基本完善。但小区业主与物业服务人之间的矛盾仍是物业管理工作的主要矛盾，在物业服务合同履行监督方面还存在一些机制障碍：一是对物业服务合同的签订、续签、公示监督不到位；二是对物业公司的服务不达标监督不到位；三是对物业公司违法违规行为监督不到位；四是对业主违法违规行为及物业公司履行劝阻制止报告义务的监督不到位；五是对物业公司的退出和交接监督不到位。

　　建议

　　一是加大对物业服务合同的签订、公示方面的监督。督促未签订物业服务合同提供事实物业服务的小区，尽快协商签订书面的物业服务合同。督促服务期即将届满或已届满的小区，尽快就物业服务合同是否续签事宜、物业费调整事宜等进行决议，并根据决议情况签订书面的合同文本。加大对物业服务合同文本公示的监督，要求物业公司将物业服务合同尤其是物业服务内容、服务标准、收费标准等内容在服务场所、小区内显著位置或者通过物业服务微信群、公众号等多种方式进行公示，使业主获取物业服务信息更加及时、便利。

　　二是加大对物业公司履行合同情况的监督检查。加快修订《住宅物业服务标准》，在标准中增加有关水泵、闸门、配电房、电梯机房的服务内容，提高北京市地方标准对物业公司的约束力。住建房管部门及属地政府对辖区内物业公司提供的服务情况进行定期检查和不定期抽查，依照法律、法规、行业标准的规定及物业服务合同的约定，围绕物业服务质量、服务合同履约、居民满意度等内容进行分类量化打分，在此基础上将履约打分结果进行汇总并排名，建立物业服务情况“红黑榜”并定期公布，对存在问题的物业公司及时督促整改。

　　三是加大对物业公司违法违规行为的监督。加大对物业公司未经业主同意擅自利用公共部位进行经营行为的查处力度，督促物业公司就公共部位经营情况、公共收益情况等信息及时向业主如实公示，针对公示范围、公示方式、公示期限等内容制定相关规范并要求物业公司严格按照规范的要求进行公示。对公示不规范的物业公司责令限期整改，对不如实公示的物业公司依法进行处罚。加大对专项维修资金使用全流程的监督力度，督促物业公司及时向业主公开维修资金使用建议或使用方案、维修资金列支后使用情况、维修工程实施情况，确保维修项目确有必要、资金使用专款专用。

　　四是加大对业主违法违规行为及物业公司履行劝阻制止报告义务的监督。加大对小区内存在的私搭乱建、私装地锁、堆物堆料、占用公共空间、堵塞消防通道等违法违规行为的查处力度，对查处中发现的违法业主依法开具罚单。针对物业公司就所服务小区内的业主违法违规行为履行劝阻、制止、报告义务情况进行多部门联合专项检查，对履行劝阻制止报告义务不规范的物业公司进行指导、教育、培训，对未履行劝阻制止报告义务的物业公司依法予以处罚。通过对违法行为的查处、教育、指导、培训、处罚等系列组合拳，减少小区内违法违规现象的发生，消除小区内潜藏的安全隐患。

　　五是加大对物业公司履行退出和交接义务的监督和指导。对于经过业主共同决策程序已经解聘或不再续聘的物业公司，由属地街道乡镇和住建房管部门加大对物业公司退出物业管理区域的监督，促使新老物业公司之间平稳有序交接物业管理工作和相关物业档案资料；对于拒不退出物业管理区域的物业公司，由住建房管部门及时依法予以行政处罚，对涉嫌违反治安管理的，由公安机关依法予以治安管理处罚，确保老物业公司退出、新物业公司进驻的过渡期间正常的物业管理秩序。