大力培育和发展住房租赁市场努力实现城镇居民住有所居的目标

　　政协委员发言

　　四川分会场

　　全国政协委员，中国注册税务师协会副会长，尤尼泰税务师事务所有限公司总裁蓝逢辉：

　　优化住房租赁市场财税政策

　　按现行住房租赁税制，个人出租住房需缴纳4个税种、2个附加。单位出租住房需缴纳6个税种、2个附加。

　　在税务方面，因征税面巨大，信息不对称，税收征管力量不足，征收难，名义税负偏高，个人出租住房名义税负超过30%，优惠后的税率也超过15%，实施“一城一策”后个人税负显著降低。

　　在纳税人方面，因税制复杂、环节多，管理部门多，缴税难。经调研，租赁中介公司因要大量人力去收集资料，上报税务、房管局管理系统，公司做到“难”，人力成本就可能超过享受到的减免税。

　　在租赁房屋政策方面，一方面存在高标准立法、普遍性违法、选择性执法的问题。具体体现在个人出租房屋税收、社保费、个人所得税等方面标准高。另一方面，低标准惩戒让违法代价小、成本低，要达到不敢、不想、不去违法，就需要加大惩戒力度。对此，建议：

　　一、降低税负、简并税种、综合计征、简化征管：降低出租房屋税负，实行综合税率征收出租房屋环节税收，便捷纳税。

　　二、租赁信息共享：建立和完善租赁信息共享平台。构建包含企业和个人出租、承租人及中介公司等在内的统一住房租赁平台。为住房租赁税收征管、税负公平提供有效信息保障。

　　三、税收共治联动：建立住建、公安、市场、街道、社区等主体与税务的沟通链接机制，将税收征管主动融入房屋租赁综合治理体系中，形成住房租赁税收征管共建、共治科学局面。

　　四、加大违反税法惩戒力度，促进税收公平，提升税法“遵从度”。

　　五、加快税收征管信息化建设，努力迈向“智能税务征管”新时代。

　　广东分会场

　　全国政协委员，广东省总商会副会长，广州白云电器设备股份有限公司董事长胡德兆：

　　“租购同权”中的问题与建议

　　我针对“租购同权”推行中存在的三个问题进行建言。

　　一、房东不愿签订3至5年以上租赁合同。要改变这一现状，需从提高租金收益和稳定市场环境入手，建议：

　　扶持、引导长租公寓的发展。长租公寓“高收低租”的模式既可给予房东高于市场价格的租金，又能帮租客争取到低于市场价格的租金，而且有统一的物业服务管理，受到年轻租客喜欢。但近年来长租公寓“爆雷”事件频发，政府要加强对长租公寓资金使用的监管，保护房东和租客的权益，同时在政策上给予适当扶持，使其有盈利可持续。

　　稳定房价，坚持“房住不炒”。稳定的市场环境也能稳定房东的心态，让他们更愿意签订长期的租赁合同。

　　二、租客不愿承担租金溢价。一旦租客享受到“租购同权”的政策福利，房东往往会把房屋的附加属性(如学位、医疗等)折算成价格加入到租金里，带来租金溢价。改变这一现象，要从降低房屋附加属性价值的角度努力，建议：

　　鼓励房产开发商从“开发—销售”向“开发—租赁”模式转变。加强对楼盘周边基础设施的建设(如学校、交通、医院等)，形成集聚效应，降低生活成本，房屋附加的属性价值自然下降。

　　提高公租房的供应数量。建议适当降低公租房的申请门槛、提高公租房的供应数量、改善公租房的交通环境，让更多人可以住上公租房。

　　三、优质学区房数量不够。从“租购同权”实施中大家最关注的是学区房福利问题。因优质学区总是人满为患，绕不开“自有住房的优先、住得久的优先、有本学区户籍的优先”这种排号模式。要解决这个问题，关键是提高教育等公共资源均等化水平。

　　四川分会场

　　成都市青羊区政协常委，成都市住建局总工程师杨运坤：

　　加强住房租赁市场监管保障新市民租住权益

　　2019年第四季度，成都市住房和城乡建设局、西南财经大学中国社会经济统计研究中心开展了成都市新市民租住情况调查。调查结果显示，新市民承租人在住房租赁过程中处于相对弱势地位，权益得不到充分保障，致使租赁关系难以保持长期稳定。为切实加强市场监管，提四点建议。

　　一、全面推行住房租赁合同示范文本。制定并推行全国统一的住房租赁合同示范文本，在合同中明确出租人中途涨房租、强制解约等应承担的法律责任，通过民事约定保护承租人权益。

　　二、加强对住房租赁企业的全流程管理。从住房租赁企业的主体资格、房源信息发布、租赁合同网签备案、资金监管等各个环节加强监管，完善租赁监管平台，加强信息化和智慧化管理，形成管理闭环，规范企业经营行为。对跨区域经营的轻资产住房租赁企业，由国家有关部委统筹监管。

　　三、搭建房东、承租人信用信息评价体系。搭建房东、承租人信用信息评价平台，为承租人、房东租赁住房提供信用指引，与行政部门主导的住房租赁企业守信联合激励和失信联合惩戒机制互为补充。

　　四、对住房租赁企业要监管与发展并重。专业化、规模化住房租赁企业是激发市场活力、提升居住体验的重要一环，应大力扶持。以盘活存量为主的轻资产模式，对存量房源充足的城市，具有非常现实的意义，也应纳入培育和支持发展的范畴，鼓励其通过装修改造闲置住房、提供标准化服务等增值服务获取投资回报。目前轻资产住房租赁企业存在的最大风险，是租金“长收短付”造成的债期错配，一旦经营不善，可能造成群体性社会稳定事件。建议通过立法明确禁止“长收短付”，同时通过强化事中事后监管、加强跨区域住房租赁企业经营管理等措施加强监管。

　　视频连线

　　全国政协委员，广西壮族自治区工商联副主席，房天下控股有限公司董事长莫天全：

　　健全住房租赁监管体系发展住房租赁市场

　　我国主要城市租房中介服务的成交额占住房租赁交易总额50%以上。合理规范住房租赁市场的多方主体行为，特别是租房中介的市场行为，对于发展住房租赁市场至关重要。当前，住房租赁市场存在一些问题：

　　缺乏“游戏规则”。虽然各级监管部门近几年出台一些规定，特别是拟颁布的住房租赁条例，但还需要根据市场发展和变化，建立系统、明确并能执行到位的法律、法规和行业监管体系，为各主体提供行为规范和惩戒依据。

　　在住房租赁市场主体中，承租人长期处于劣势地位，正常权益得不到保护，扰乱市场事件时有发生。

　　对住房租赁市场的规范化宣传不够，出租人、承租人、中介甚至政府监管机构缺乏对住房租赁市场规章制度的了解和认识。

　　住房租赁市场中，出租人和承租人都较为分散，租期相对较短，监管部门缺乏对住房租赁市场的信息把控，无法实施对市场破坏者的监管和惩戒。

　　基于以上问题，建议：

　　建立对出租人和承租人补贴和税收减免制度，特别是对承租人的法律保护制度。

　　健全住房租赁市场各项规范、法规和惩戒措施，明确市场主体包括监管机构的权责利，让所有市场参与主体都有明确行为规范。

　　监管部门要联合各社区和居委会，大力宣传住房租赁市场的各项法规。

　　对出租人和中介按住房租赁市场法规严格监管。

　　加强监管机构建设，设立专门的住房租赁市场监管队伍，建立各地政府统一的租赁信息平台，加强监管部门对住房租赁市场的把控。

　　主会场

　　全国政协委员，北京金台律师事务所主任皮剑龙：

　　培育发展住房租赁市场中相关法律问题与对策

　　即将出台的住房租赁条例将是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，对行业发展意义重大。住房租赁市场存在的法律问题主要有：

　　目前“租购同权”政策缺乏统一的法律法规支持，需要中央和地方立法机关根据实际情况制定相应法律法规。

　　“商改租”“工改租”模式尚不完善，验收、落实优惠政策、办理证照、享受公共服务都存在障碍，一些优惠政策没有落地。

　　集体土地建租赁住房的政策有优势和价值，但对传统土地制度、土地产权体系有较大冲击，仍存在诸多问题，相关配套政策法规有待完善。

　　各种新形式的房屋租赁政策目前尚未清晰租户是否拥有小区内部资源，如车位、电梯、绿地的使用权。

　　针对住房租赁市场问题的法律建议：

　　推动“租购同权”制度体系建立。首先，规范住房租赁交易，明确出租人和承租人的权利义务，通过法律法规将租赁关系、税收优惠、相关补贴等以法律形式落实下来；其次，在法律法规中明确规定租房者与购房者能够享受教育、医疗等同等配套公共服务。

　　完善“商改租”“工改租”相关政策和法规。有关部门制定法律法规，对“商改租”“工改租”政策相关审批条件、审批办法、优惠政策、监督管理等进行规定；对“商改租”、“工改租”加大政策激励和扶持，从税收、融资、项目的规划审批程序等方面为业主和开发商提供更多便利；加强对住房租赁市场的监管。

　　进一步细化集体土地建租赁住房规则。制定集体土地相关适应性法律，拓展集体土地使用权及地上物业的权能；确保土地权属清晰；明确规定租期。

　　完善住房租赁条例征求意见稿的意见。在条例中确定租户和业主同时享有小区资源共有部分的使用权，并规定开发商负有相应的披露和告知义务；构建“以审判为中心，仲裁、调解、预防并行”的纠纷多元解决体系。

　　基层群众代表

　　浙江分会场

　　杭州市江干区久睦苑小区租户陈敬：

　　15年租户的租房感受

　　我叫陈敬，原籍是黑龙江省牡丹江市，2005年来到杭州，这15年里一直在租房，现住在杭州江干区久睦苑小区。

　　我感觉杭州租房还是蛮好的，特别近几年，可以租的房子越来越多，租金价格也比较稳定，社区、邻居、房东都比较宽容友好。现在租户办事也比较方便，补办身份证、护照签证等都能在当地办理。教育问题上，我小孩从小学到现在高中一直在杭州读书。杭州推出的积分落户政策特别好，2018年我顺利拿到了杭州户口。

　　不过这么多年租房经历中，结合身边租房朋友反馈，还是有些体验不太好的细节：一是现在小区业委会的构成上基本上都是业主，租户没法成为成员。因此在小区物业费调整、物业服务变化上，租客缺乏发言权。二是小区停车问题上一般是业主优先，租客收费高于业主等。停车难，租客停车更难。三是孩子教育问题，像我这样的情况，子女可以在杭州接受义务教育，但在具体录取上招生顺序比较靠后。

　　在这些方面，自己有些想法。

　　一、租房的法律规范要更完善。首先要明确保障租客的权益，大家才能把租房当成长期居住方式。其次要规范租房市场，希望政府出台政策和法律，让老百姓安心租房。

　　二、公共资源配置要跟上。很多问题的根源还在于公共资源配置不足。要通过加大投入解决资源紧缺问题，比如增建学校、培养好的师资力量；开发公共停车位，挖掘小区内部停车资源等。

　　三、调高租房人提取公积金的上限。目前，杭州无房租赁住户以公积金支付房租的上限仅1000元/月，明显低于杭州平均单人租房成本约2000元/月。是否可以考虑根据不同城市的实际情况，适当调高城市无房租赁住户以公积金缴纳房租的上限。

　　部委互动交流

　　住房和城乡建设部副部长倪虹：

　　目前，全国85%的家庭有房产。但因工作流动、市场化、城镇化等原因，大约有20%的人在租房，这其中80%是以年轻人、农民工和新就业大学生为主的新市民。大多数新市民的愿望是能够租到安全、可靠、租金可承受的租赁住房。针对新市民的住房租赁需求，我们正在一些城市开展政策性租赁住房试点，大力发展租赁住房，通过政府政策支持，引导更多社会主体和市场主体提供更多优质租赁房源。

　　住房和城乡建设部将按照党中央、国务院部署，深入研究、认真吸纳委员提出的意见建议，着力培育和发展租赁住房，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　一、多措并举切实增加租赁住房有效供给。一是新供地要确定租赁住房所占比例。二是可利用存量工业用地和商业用地、存量房屋，改建租赁住房，增加供给。三是有条件的地方将农村集体建设用地用于租赁住房建设。

　　二、努力满足新市民多层次的租赁需求。以解决新市民住房问题为出发点，大力发展租赁住房，重点发展面向新市民、小户型、低租金的政策性租赁住房。对于新建的租赁住房，要更多选在地铁沿线，方便群众出行；对于“工改租”、“商改租”，将和地方一起尽快研究明确适用标准，鼓励支持市场主体利用存量房屋改建为租赁住房。同时，支持并规范新业态发展，提倡绿色、环保的新型租赁住房。

　　三、进一步促进住房租赁市场健康发展。一是完善住房租赁条例。目前，住房租赁条例正在向社会公众征求意见，我们将积极吸收各方意见，切实保护出租人和承租人权益，规范出租人、承租人、租赁企业等相关主体行为。二是持续开展房地产市场秩序整治活动，曝光违法行为，起到震慑作用。

　　国家税务总局副局长刘丽坚：

　　住房租赁事关民生。听了各位委员的发言，很受启发，大家对下一步税收工作更好地支持住房租赁市场发展提供了十分重要的意见建议。

　　近几年来，国家对住房租赁的税收政策越来越倾斜，支持力度越来越大。从2010年开始，国家就对公共租赁住房的建设和运营给予城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税、营业税、房产税减免。之后又三次延续了该项政策。2008年以来，对个人出租、承租住房涉及的房产税、城镇土地使用税、个人所得税、增值税、印花税均给予减免。另外，近几年国家实施的大规模减税降费，也都惠及到住房租赁市场。

　　另一方面，房屋出租的办税便捷程度大大提高。近年来，税务总局连续开展“便民办税春风行动”，持续深化“放管服”改革，优化税收营商环境。今年疫情发生后，我们推进“网上办”“自助办”等优化纳税服务措施进一步提高了办税缴费便利化水平。个人出租房屋的缴税可在办税服务厅，而且街道办、居委会也设立了办税点。

　　当然，住房租赁税收也还存在一些问题，主要是由于部分房地产税收制度比较陈旧，难以跟上新形势、新业态的发展变化。我再具体回应一下委员提出的部分税收建议：

　　一、关于通过整合现行税制规定，把住房租赁相关综合税负水平降到个位数，做到极轻税负的问题。我们正在配合相关部委研究出台支持租赁企业、机构和个人的税收优惠政策。

　　二、关于配建并无偿移交的租赁住房项目不视为销售，免征土地增值税的问题。根据土地增值税暂行条例规定，转让房屋的主体要按规定缴纳土地增值税。对于该问题，我们将在现行税收制度框架下根据具体情况研究相关政策的可行性。

　　三、关于将住房租赁企业增值税应税项目由不动产项目租赁经营服务调整为生活服务，并享受相关税收优惠政策问题。我们将结合其他支持住房租赁的税收优惠政策进行统筹研究。

　　四、关于房地产投资信托基金(REITs)的税收政策问题。我国REITs起步相对较晚，目前仍处于探索阶段，一旦相关顶层制度设计各方面具备条件，税收政策会马上跟进。

　　中国银保监会副主席梁涛：

　　委员从发展房地产投资信托基金，加强住房租赁市场监管，创新个人住房租赁信贷产品等三方面提出的建议，听后很受启发。我介绍一下相关情况。

　　一、关于委员提出的抓好房地产投资信托资金的顶层设计问题。相关工作由人民银行牵头，银保监会配合，主要从两方面积极推进：一是房地产投资信托基金管理办法的制定工作，目前进展顺利。二是开展住房租赁企业股权交易试点工作，取得初步成果。下一步，银保监会将积极配合人民银行加快推动REITs顶层制度设计，为房地产租赁企业提供长期稳定的资金支持。

　　二、关于委员提出的关于加强住房租赁资金监管的建议。银保监会一直配合住建部做好租赁资金的监管工作，联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范租金贷业务，加强对高进低收、长收短付经营模式住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，切实保护租客和房东的利益。同时，我们还组织开展相关专项检查，依法依规查处了违规发放租金贷的行为。下一步，银保监会将继续配合住建部做好相关工作，加强租赁资金监管，共同保障好租赁资金的安全，维护好正常市场秩序。

　　三、关于委员提出的推动住房租赁信贷产品创新的建议。银保监会积极支持租赁市场发展，先后出台《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确要求银行保险机构持续支持房屋租赁市场发展，允许保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式，间接参与长租市场投资，发挥保险资金长期、稳定优势，加快房地产市场供给侧结构性改革。

　　总的来说，现在住房租赁相关金融产品是逐步丰富的，但在期限、利率、担保方式方面，跟市场需求还有一些差距。下一步，银保监会将进一步指导银行保险机构稳妥有序地开展住房租赁相关金融产品的创新，引导银行保险机构根据市场需要，提供功能明确、期限和定价合理、风险评估和贷后管理明确的金融产品，支持居民合理的住房租赁信贷需求。