汇聚全社会力量推动城市更新行动

　　城市更新是党和国家对提升城市发展质量作出的重大决策部署，是新时期我国城市发展的重要手段。过去五年，党中央、国务院相继批复了《北京城市总体规划》《城市副中心控规》《首都功能核心区控规》，构建了首都规划的“四梁八柱”，确立了“控新增、促减量、优存量”的城市更新思路，为首都高质量发展、高水平治理做出了高位指引。北京的城市发展从集聚资源求增长向疏解功能谋发展转变，城市更新工作是一项系统工程，现已迈向聚焦基层、聚焦政策、聚焦实施的新阶段，需要汇聚全社会力量，精治、共治、法治，久久为功。几年来，北京市贯彻落实中央城市工作会议精神及《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，市委、市政府高度重视新时期城市更新工作，开展了许多相关工作，城市更新是建设社会主义现代化强国的重要战略，是推动消费升级、加速经济内循环的重要抓手，是实现产城融合发展的重要路径，更是满足人民对美好生活向往的重要工程。

　　但在城市更新推进过程中也面临许多问题需要重视和解决:城市更新行动“以人为核心”的理念还需加强，“重物轻人”“重硬轻软”的土地要素驱动、投资拉动的逻辑仍然沿用。城市更新的目的就是要不断提升城市人居环境质量、人民生活质量。城市更新的内容就是要把文化、艺术、教育、康养、旅游、体育、商业等为人服务的产业融合成一个共同的幸福产业生态，推动消费升级和产业升级，推动产城融合，满足人民对美好生活的需要。所以在城市更新行动中要坚持以人为本，以人民为本的思想。

　　城市更新系统性解决方案亟待完善，城市更新过程中缺乏系统性解决方案，从更新对象上，载体更新、内容更新、运营更新要统筹规划；从更新流程上，规投建运缺乏协同，运营要前置考虑；从参与主体上，政产学研多方主体较强，要提高有效协同。

　　城市更新是在政府主导下的一项系统工程，需要汇聚全社会力量，精治、共治。由于思想观念和相关政策的滞后，虽然有一些社会资本正在逐步进入，也取得了一些好的尝试和改造，如劲松模式，但具备市场化运作能力的城市综合运营商还需培养。

　　面对城市更新项目普遍存在自持回收周期长、银行信贷评估低等融资堵点和痛点问题，主管部门政策突破不够、地方政府和社会资本自身解决问题的能力不够、更新模式创新不够，痛点问题解决是城市更新质量与速度的保证。

　　为此建议:贯彻以人民为中心的理念，完善顶层设计，强化规划引领，稳步推动城市更新项目落地实施。北京的城市更新不只是简单的旧城旧区改造，而是由大规模增量建设转变为存量提质改造和增量结构调整并举；不只是物质空间层面的拆拆建建、修修补补，而是推动城市可持续发展、高水平治理的系统工程。北京市应严格贯彻落实总体规划“控增量、促减量、优存量”的工作要求，坚持规划引领、街区统筹；坚持政府引导、市场运作；坚持政策推动、项目带动。应建立更新工作体系，按照“总体规划—专项规划—街区控规—行动计划”自上而下一以贯之的工作思路，以街区为基本单元，以存量建筑为主体，统筹开展更新工作。探索更新方法体系，以回天地区存量街区控规为样板，通过体检评估找问题形成问题清单和资源清单，多元协商问需求形成需求清单和愿景清单，整体策划配政策形成策略清单和政策清单，制定计划推行动形成任务清单和项目清单，探索“清单式”“菜单式”工作模式。强化更新组织体系，依托基层社区治理，搭建多元协商平台，努力让政府、市场、社会、公众形成合力。构建更新动力体系，深入制定适用于北京城市更新的“1+N+X”系列政策，通过持续释放政策红利，赋予更多更新动力。完善更新实施体系，滚动集成更新任务和项目，动态纳入城市更新行动计划，变一次性工作为长期动态跟踪推进，推动物质空间与城市治理的整体“双提升”。通过五大更新体系支撑，不断改革创新、探索实践，凝聚更多共识，团结更多力量，为北京市城市更新各项任务提供系统解决方案。

　　鼓励和支持培育具备市场化运作能力的城市综合运营商，全流程深度参与城市更新工作。北京的城市更新是在减量发展背景下，推动首都高质量发展的重要举措，培育具备市场化运作能力的城市综合运营商具有重要意义。市规划自然资源委在编制《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》中以备参形式总结了通州区张家湾设计小镇“三统筹”实施模式典型案例，该案例创新提出了主体、项目与还款来源“三统筹”的综合平衡模式，取得了良好的经验。建议在今后的工作中积极统筹主体，由政府授权的项目公司作为项目的融资、开发、建设及运营主体，并赋予区域内静态交通、智慧城市等特许经营权，增强综合实力；统筹项目，由过去单个项目立项、依靠自身平衡的模式转变为统筹立项、整体打包，整体提供融资支持；统筹还款来源，统筹区域内产业设施租金、特许经营服务费等收益，实现总体平衡，形成市场化、合规的商业模式。鼓励和支持培育更多具备市场化运作能力的城市综合运营商，全流程深度参与城市更新工作。

　　找问题、破难点，加强政策突破和创新，积极探索解决城市更新中的新路径、新方法。面对城市更新项目普遍存在自持回收周期长、银行信贷评估低等融资堵点和痛点问题，建议市级相关部门积极组织研究市场化机制，探索搭建城市更新项目金融支持平台，开展有关城市更新基金、不动产投资信托基金试点、发行专项债、创新金融产品等方面的研究工作。目前已有部分突破，如亦庄已谋划并落地首款“城市更新贷”，满足了经开区低效产业园区更新项目融资需求，有力支撑了项目落地，创新了银行参与城市更新投融资改革的新模式。近日，北京市已发布实施《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，通过畅通城市更新实施主体融资渠道，构建政银、银企合作机制，鼓励更多的社会资本作为实施主体参与老旧小区改造等城市更新工作。

作者系北京市政协委员、北京美臣保理投资管理公司董事长

责任编辑 张涛