闲话老旧住宅小区改造

　　一

　　从目前挖掘出的遗址看，夏商时期的城市里甭说是建有住宅小区了，甚至就连城墙都没有。居民住所及一些手工作坊均比较分散，城市的整体布局也没有什么规律。

　　到了春秋战国时期，由于诸侯各自称霸，也就建起了自己的都城。赵晔在《吴越春秋》中说，“筑城以卫君，造郭以守民，此城郭之始也”。此时将居民由分散而集中到城郭内，即可御敌。

　　杜甫在《越王楼歌》中提到，“孤城西北起高楼，碧瓦朱甍照城郭”。郭内的居民是以“里”为基本居住单位的。见《毛传》，“里，居也”。里的周围建有围墙，并设有官吏加以管理。诗经《郑风·将仲子》中说，“将仲子兮，无逾我里”，就是提醒一位排行老二的男子呀，不要翻越我家门户。

　　汉朝时的等级观念更加严重，此时原有的城郭之制已基本消失，城内建有宫殿、官府、园林以及贵族官吏们的住所等，而留给平民居住的“里”很小，大批平民百姓索性居住于城外。

　　汉时的长安城由于地势低洼、排水不畅，同时人口日益增多，从而垃圾和粪便污染严重，导致“水皆咸卤，不甚宜人”。于是在隋开皇初年，隋文帝杨坚决定放弃污水排放问题无法处理的旧长安城，安排迁都到地势较高的大兴，同时又将大兴更名为长安。见《隋书》，“且汉营此城，将八百岁，水皆咸卤，不甚宜人。愿陛下协天人之心，为迁徙之计”。

　　隋建大兴，作了统一规划。把城区划分为若干个“坊”，各坊都有自己的坊门，“五更开坊门，黄昏闭门”。从而形成了自上而下的城市管理机构。

　　史载唐朝时的长安城，人口已近百万之众，分住市区的坊内。坊呈长方形，四周筑有坊墙。用白居易在《登观音台望城》中的话讲，就是“百千家似围棋局，十二街如种菜畦”。

　　宋时由于人口的不断增长，逐渐取消了里坊制。宋朝比较注重市场，与唐朝以前的城市相比较，最大的特点就是取消了街道的里坊之隔。住户直接面向街巷，商店沿主要街道布置，使街与坊结合起来。这种布局形式街巷明确，易于辨认，居住安静，商业网点分布均匀。可以说，直至今天，我国一些城市仍保持这种布局。

　　孟元老在《东京梦华录》中描述了当时的场景，“举目则青楼画阁，秀户珠帘。雕车竞驻于天街，宝马争驰于御路，金翠耀目，罗琦飘香。新声巧笑于柳陌花衢，按管调弦于茶坊酒肆”。

　　二

　　古人类出现在北京房山周口店龙骨山一带时，至今已有70多万年了，当时是住在山洞里，还没有建筑城池。直到武王伐纣，封黄帝的后裔居住在蓟城。后周召公姬的长子克封于燕，在房山的琉璃河地区建立了燕都。就这样多少年过去了，北京地区的城市建设几乎没有什么改观，直到金中都的建立。

　　2021年1月13日《北京晚报》载，“在位于丽泽北路的金中都城墙遗址工地现场，金中都外城墙护城河遗迹首次出现在人们面前……贞元元年(公元1153年)海陵王完颜亮正式迁都燕京，改称中都。自此北京开始成为了国家的都城”。

　　金中都的扩建其实完全是模仿北宋的开封，就连设计图纸也是照抄开封的模式。直到元大都的建立，改城市以太液池为中心，取代了原莲花池水系，通过高梁河及通惠河穿城而过。城内建筑也基本废除了坊墙，全部都是街道、胡同，还有两边的商铺、茶楼、酒肆以及住宅院落了。北京的胡同起源于元，整个城市交通就是由街道与胡同连接的。按沈榜在《宛署杂记》里的话讲，就是“胡同本元人语”。《析津志辑佚·城池街市》记述，当时“大街二十四步阔，小街十二步阔，三百八十四火巷，二十九通”。这里面“火巷”是为防止火灾蔓延而预留的小里弄，而“通”就是“胡同”早期的写法。马可·波罗在游记里的描述也是“配给全城居民建房的土地是四方形的，并且彼此整整齐齐地排列在一条直线上，每块地都有充足的地盘，来建造美观的住宅、院子和花园等……”

　　胡同走向多为正东正西，两边为院落。明初时曾拆毁了元大都的宫殿建筑而将城市范围进行过调整，但整个北京城的基本格局并没有什么大的变化。

　　清朝基本上是延续了明朝时期的建筑，北京城区的总体布局没有改变。用《清一统志》里的话说，就是“定都京师，官邑维旧”。

　　元大都时期的合院住宅可以说是北京四合院的原型基础。四合院是北京传统民居的一种，也是中国传统高档合院式建筑的一种体现。尤其是明、清时期的住房是有规制的，居住者的身份决定了房屋的等级。但到民国时期就没有这么多规矩了，同时随着满清势力的衰落，四合院里人员的组成也开始变得复杂起来。一些失势的满清贵族不得不卖掉一些房产以补生活之缺，这使得不少四合院里不再是单一家庭了，而是两家、三家甚至更多，独门独户的四合院也就逐步变成了大杂院。

　　三

　　北京开始出现住宅小区雏形是在1952年。

　　当时在复兴门外还是一片农田或荒地的真武庙地区盖起了二十多栋三层尖顶联排式的灰砖小楼。这些小楼均为砖混结构，木制屋架，坡顶，外墙为水泥拉毛。同时沿复兴门外大街两侧还建起了百货商场以及副食商店。这就是北京最早一批住宅区，主建单位为铁道部。

　　铁道部建设住宅小区主要是参考了一个叫“邻里单位”的设计思想。提出“邻里单位”的是一位名叫科拉伦斯·佩里的美国人。科拉伦斯·佩里在1929年提出了一个名为“Neighbourhood Unit”的意见，就是城市居住区规划中的一种结构形式。其主要内容是要把居住区的舒适、卫生以及安全置于重要位置。在住宅建筑的设计上更多考虑的是房屋的朝向及楼间距问题。居住区里不仅仅有住房，还要有相应的公共设施，包括学校、零售商店以及娱乐设施等，并以此控制居住区里的人口及用地规模。

　　直到二十世纪六十年代初，复兴门外地区又建设了许多住宅楼，其中包括中央广播事业局、全国总工会等单位的宿舍楼，先后形成了真武庙、地藏庵、三里河住宅区等。由于产权单位不同，建设时间也不同，所以设计思路、建筑材料、施工单位也就不同。据不完全统计，复外小区的住宅楼房类型约有20余种。

　　1955年前后，随着苏联专家工作组来到北京，在一些工矿企业比较集中的地区营建了大片的配套宿舍楼。例如垂杨柳地区，当年内燃机总厂、人民机器厂、造纸厂等就在垂杨柳。为了满足企业员工的生活需要，垂杨柳地区随即也建起了住宅区。

　　苏联专家执行的是一套大街坊的规划原则。大街坊与邻里单位十分相似，只不过是突出了“大”。在大街坊中可以包括多个居住小区，大街坊的周边则为城市交通道路。

　　于是垂杨柳地区陆续建起了一批四、五层砖混结构，方正楼体，斗篷式木质大屋顶的苏式住宅楼。垂杨柳东里还设计为庭院式的住宅组群，由此体现出环境的优美。

　　除此以外，时至上世纪六十年代中，北京地区先后建成了酒仙桥、百万庄、和平里等住宅区。其中龙潭小区还使用了当年比较先进的装配式大板拼装技术，提高了施工效率。这些楼群平均每户建筑面积为65平方米，公共服务设施有托幼、中小学、综合商店等。

　　上世纪七十年代由于提倡“先生产后生活”，住房建设的速度就远远跟不上城市人口增长的速度了。为了解决实际困难，取了“见缝插针”的方法，利用城区内的一些边角空地，建起了外廊式设计，墙体采用立砖空心砌法或使用炉渣砌块，户内没有单独厨卫的三层砖混简易楼。据房管部门资料显示，当时北京共建造了130万平方米的简易楼。简易楼在设计上并没有考虑到防震甚至消防等问题，其使用寿命也仅为20年。

　　四

　　采用统一规划、统一设计、统一建设、统一分配、统一管理的统建方式开发建设，是从前三门住宅区开始的。

　　1969年北京1号线地铁线路基本完工。由于采用了明挖回填的方法，完工后地上部分修成了宽阔的路面，而在地铁沿线的路旁往往还留有一片原施工作业的空地。同时，前三门地段的护城河加盖板改为暗沟，继而扩大了空地的范围。于是在1971年间，北京市革命委员会向国务院提交了一份关于前三门的建筑规划，提出自地铁一期工程完成后，可于崇文门、前门、宣武门一线在原地铁施工作业区留下的宽阔空地上建筑住宅楼。

　　前三门住宅区于1976年5月开始动工，1978年12月底基本建成。在全长5公里的街道上共建筑了控制高度不超过45米的37栋板楼及塔楼，建筑面积共50多万平方米。

　　随后北京市又征用了城市东部的劲松、团结湖等地区的农田以及西南部菜户营地区农田进行开发建设。其中劲松小区的设计大多为砖混多层建筑，只是面临交通主路的有一些框架结构或内大模外挂板的高层建筑。小区平均每户建筑面积为55平方米，户内房间约有近5米的进深，根据不同户型，开间分别在3至4米左右。

　　“节约闹革命”是上世纪七十年代工程建设的原则，因此当时在设计上尽量减少了电梯的配置。6层以下的多层建筑造价仅为95至100元每平方米，不设电梯，而在高层的板楼采用了长廊的设计，目的就是为了减少电梯的安装。

　　五

　　然而，陈旧的设计带来了今日的隐患。见2018年5月29日《北京晚报》，“垂杨柳北里23号楼是一座60岁高龄的老楼，楼顶是苏联风格的‘人’字型木质屋顶。事发当晚，木楼顶被引燃后，火势迅速蔓延。因过火情况严重，火场至今封闭，居民们无法回家居住”。

　　国务院于2020年发文《关于推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出对“建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区”进行改造，重点是“改造2000年底前建成的老旧小区”。

　　从目前来看，仍有个别小区在改造过程中，过多注重形式而不是真正方便居民生活。

　　2020年12月23日《北京晚报》载，海淀区永定路70号院给小区居民新换了一批晾衣杆，但“居民如果想要晾衣物，还要踩在高约20厘米、宽10多厘米的路缘石上”，而且“晾衣杆高约1.5米，横杆下的灌木丛却有1米多高”。同时“晾衣杆紧贴着灌木丛，灌木丛的叶子上满是尘土……”《北京晚报》评论：“这么安装，能晾点啥？”

　　而2021年3月31日《北京晚报》提到的西红门兴海家园星苑小区，更是“一场关于到底是要绿地还是要车位的讨论，将社区居委会推上了风口浪尖”。见报道，“谈及争议的焦点，还有业主表示，除了要保卫绿地外，他们不赞成的另一个原因是认为改变绿化用地的程序不合规。如果真的有改造的需求，也应该在成立业委会后，通过召开全体业主大会进行表决，而不应突然贴个通知说改就改了”。

　　业主们的意见无疑是正确的。根据民法典第274条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。

　　最后结果是“鉴于一些业主对改造有强烈的反响，社区已暂缓相关工作。下一步，社区将就小区停车难题如何破解等相关问题，进一步与居民展开充分细致的沟通”。

　　在楼间距离原有的几千平方米空地上，是保留绿地还是改建成停车场地，同时还有加装电梯问题。三项需求如何平衡正在考验着办事处、社区居委会工作人员的政策水平、办事能力与工程设计人员的专业知识、聪明智慧。

　　同西红门社区居委会一样，劲松街道的改造方案也是在众多居民的反对声中，重新进行了调整与完善。4月19日《北京晚报》“我为群众办实事”栏目里的一篇报道中提到了劲松北社区计划移栽房前屋后的100棵杨柳槐树，其中包括11棵存在安全隐患的病死树时遭到了30多位居民反对，此时“改造陷于两难”。劲松街道工委负责人表示，小区改造是为居民造福，在实施过程中，就更要努力把实事办好。于是，“已经反复打磨的方案又拿出来重新修改”。最后则要“全面评估树木”，同时“调整道路走向，尽量绕过原生树木”，还要“改造中将加装电梯、增设停车位，因此仍无可避免要移栽一部分老树。这些点位附近将补植新的彩叶树”。而设计人员更是“拿着图纸带居民一同开展参与式、沉浸式设计，一次次踏勘现场”，最终使得“改造后的绿地面积将增加2200平方米，绿地覆盖率提升30%。如今，方案仍在进一步深化和完善，希望带给居民更多的舒适和便利”。希望如此。

作者系第九、十、十一届北京市政协委员

责任编辑 崔晨