蛋壳碎了，长租公寓还没死

　　几个月来，国内长租公寓双子星之一的蛋壳，被各种讨债、维权的负面新闻卷入了风暴眼。蛋壳碎了一地不说，还溅了整个长租公寓行业一身，各种反思长租公寓的文章也开始层出不穷。所以，长租公寓如众口相传一般日暮途穷了吗？

　　长租公寓是有根本需求和社会意义的。将时针拨回2017年，那个被业内称为“长租公寓元年”的时点。正是当年的十九大提出了“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，中央到地方辅以一系列政策保驾护航。

　　中国经历快速工业化和城镇化后，出现了占总人口比例18%的流动人口。庞大的流动人口对中国经济发展作出了巨大贡献，也催生了大规模的租赁住房需求。长租公寓应运而生，获取房源并进行适当装修升级，叠加日常管家服务，甚至延伸到为租客解决租金分期贷款等全方面增值服务。在此共性上还细分为两种模式：一种是万科泊寓为代表的传统模式，特点是轻重结合模式带来的房源稳定性保障(自有、收购和长约租赁)，房源相对集中带来管理成本优化；另一种是以蛋壳、自如为代表的互联网模式，主要特点是轻资产高速扩张、房源区位好但相对分散。

　　对近期长租公寓爆雷事件耐心地抽丝剥茧就会发现，爆雷的长租公寓如友客、青客、小鹰找房和此次的蛋壳，无一例外都是互联网模式，自身先天不足加上资本助长的傲慢注定其前景是一场豪赌。不同于传统地产商，蛋壳们缺乏自持项目和地产运营经验加持，但在资本裹挟下闹哄哄一拥而上，挥舞支票本抬高房东租金预期，导致租房成本常常占到最终租价80%甚至更高。细节处他们也缺乏精打细算的本能，最典型是豪横地将装修、家具馈赠房东，导致相对刚性的租客承租能力难以覆盖各种成本，于是当无钱可烧时，难逃原地爆炸。

　　互联网模式的倒下并不意味着行业死亡，遵循长租公寓的根本逻辑走，仍存在一条康庄大道。经过在欧美、日本的先驱验证，长租公寓已总结出了“两低两化”的经验：空置率尽量低、房源成本尽量低、资产充分证券化、资产改良价值变现化。美国长租公寓EQR(Equity Residential)2005年的聚焦核心策略，就是首先通过处置非核心区域的公寓，将公寓集中到产业发达、流动人口集聚的核心区域，进而降低了空置率；其次通过购买、自持物业，一方面降低房租成本的不确定性，另一方面通过核心城市房价的增值来对冲购房成本等。长租公寓运营过程中很容易忽略掉的另一块是装修、家具等优化居住体验的投入，在蛋壳等“互联网+”平台手中，并未依托房东需求改造，最后却要拱手送给房东。但在日本“委建+代租”模式中，这一块是围绕房东需求进行优化(资产改良)并收费，贡献了很大收入比重。

　　净水当觅水源处，解铃还须系铃人。流动人口大军随着城镇化加速会持续增加，“租购并举”仍然会是未来举足轻重的住房制度。长租公寓的社会需求并未消失，但要正视行业需要薄利经营、长期耕耘的本质。对长租公寓运营企业而言，需要理性判断客群需求和成本承受力，在房屋租赁、改造和运营中精打细算；对政府而言，可以在城市更新过程中拿出成本低廉、环境适宜的老旧厂房、仓库交给企业定向改造，给予长租公寓运营企业适当的税收优惠，并在企业资产证券化探索上给予一定支持等。沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。他日回头再看时，不过是碎了个蛋而已。

责任编辑 刘墨非