预防性维护与全周期管理

　　从2020年3月份以来，我本人参加了由市政协人资环建委组织的关于“加大老旧小区改造力度，加强物业管理，不断改善提升市民生活环境”课题调研组，通过一系列的调研活动，与市、区住建部门、街道、社区居委会、相关单位交流与座谈，深刻地感受到老旧小区改造的必要性和复杂性，老旧小区改造涉及的范围广，内容多，涵盖了从建筑本体、基础设施、公共配套服务、景观绿化等多方面问题，很多老旧小区花了大量资金，经过多方努力完成了改造工作，但是如何让老旧小区改造后保持“新颜常新”，如何实现长效性运营机制和全周期管理，还存在许多问题和困难。

　　老旧小区改造利益诉求多元，对改造升级达成共识难，对标新建住宅改造标准不够清晰，改造后缺少评估机制。每个老旧小区现状差别很大，经过多年历史演变，小区内居住人群发生很大变化，各有各的诉求，老旧小区改造具有综合性、复杂性强的特点，如何在改造前多方利益主体达成共识、责权利界定清晰、改造中标准把控、改造后结果量化，是非常有难度的。如果改造前没有统筹规划，没有标准指引，将会大大制约前期工作的推进，影响改造项目科学实施、居民满意度不断提升的全方位闭环联动。

　　老旧小区改造缺乏“全周期管理”的理念。老旧小区改造是城市治理的重要组成部分，目前陆续出台的针对老旧小区改造一系列政策，侧重在“改造中”环节，少量“改造前”，极少涉及改造后，缺少“全周期管理”的理念，没有形成从前期建设到后期管理的全过程可持续性发展理念和长效工作机制。

　　老旧小区改造后缺乏有效维护、预防性维修的管理机制与措施。老旧小区改造从时间流程上分为改造前、改造中、改造后，而改造后的使用时间占据了住宅小区全生命周期的绝大部分，如何保持改造后的成果，让老旧小区新颜常新，避免出现“一年新、两年旧、三年再回头”的恶性循环，亟须探索出一套长效性的维修、维护管理体系。

　　针对如上问题，建议制定北京市老旧小区改造技术导则，细化标准，建立老旧小区改造评估体系，量化改造后成果。

　　今年4月李克强总理在国务院常务会议中又一次明确了老旧小区改造的工作意义和方向，浙江、云南、山东、天津、杭州等省市今年已经陆续出台了指导本地区老旧小区改造精细化工作的技术导则，导则涵盖了从建筑本体到基础设施改造、从小区环境优化到服务功能提升、从施工和验收到全周期管理等多个维度的改造内容。建议结合北京市《2020老旧小区综合整治工作方案》，以政府引导，多方参与，科学谋划，精准实施、优化治理为工作目标，高标准制定北京市老旧小区改造技术导则，使改造内容更清晰，标准更明确。从而实现完善的基础设施，整洁美观的居住环境，配套的公共服务，长效的管理机制，和谐邻里关系的改造目标，全面提升首都人居环境的质量。此外，建议对标新建住宅小区，参照其绿色、健康、安全等相关评价标准，制定改造后的老旧小区评估体系，实现老旧小区可量化动态更新改造目标，不断提升居民满意度。

　　坚持“全周期管理”思维，建议采用先进的适宜性新技术，提高后期运维管理效率。针对老旧小区改造，在改造方案选择上坚持系统化、全周期管理思维，统筹考虑改造实施过程中技术的适宜性，同时兼顾长期运维管理的便捷性。

　　改造中应积极采用节能减排，方便后期维修、维护的便利性技术措施。从建筑外立面改造到户内改造，从上下水线路改造到小区环境提升，尤其原拆原建的新建项目，优先采用装配式建筑与智能化产品技术集成，加快施工速度，保障质量，减少噪音污染，同时大大降低施工和过渡期安置成本，减少后期管理难度，降低居民投诉，提高满意度。

　　进一步落实住宅专项维修基金使用细则，针对老旧小区设立公共维修基金专项机制。住宅专项维修基金可持续性的合理使用是落实老旧小区全周期管理的重要保障。以《北京市住宅专项维修资金管理办法》为基础，针对老旧小区历史遗留问题，住宅专项维修资金未建立等情况，按照解决历史欠账的原则，制定财政和产权单位一次性投入、房改房上市交易时按比例缴纳等具体方案，同时研究制定老旧小区住宅专项维修基金不足续筹机制，从而真正做实老旧小区改造全周期有效维护。

　　老旧小区改造应更新观念，坚持“同步改造提升，同步服务提升”的原则，建立老旧小区长效性维护、维修管理机制，才能保持改造后的成果，避免改造后没几年又变回之前的“老旧小区”。而全市2000年以后建成的新小区也已进入中年期，借鉴日本等发达国家的经验做法，对于新老物业提倡日常维修和有效维护，国际上比较先进的做法是预防性维修。日本物业管理有相应规定，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次。日本的物业管理规定，不是出现问题才去修理，而是完全按照预先制定的房屋维修计划，进行预防性维修、维护，从而实现百年住宅的理念。实际使用50多年的建筑仍和新建建筑一样，无论建筑外观还是设备管道等基础设施都能保持良好的使用功能。建议参照国外经验，结合北京市物业管理条例发布实施，建立全市住房预防性维修、维护管理机制，制定住宅小区全周期管理细则，变“被动”维修为“主动”维护，推动小区物业管理的长效性，推动老旧小区，更包括全市小区物业服务的全寿命周期管理。

作者系北京市政协委员、北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理

责任编辑 任万霞