作者系第十一届全国政协委员、天津财经大学教授
“十二五”规划纲要提出，我国将重点发展公共租赁住房。与其他保障性住房相比，公租房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，特别是“夹心层”和刚刚毕业的大学生，他们是城市发展的中坚力量和新鲜血液，公租房是适应这些人群居住的主要保障性住房。我国当前公租房建设刚刚起步，制度体系尚不完善，面临着不少急需解决的问题。
公租房门槛苛刻，覆盖范围有局限。虽然近年来公租房保障范围不断扩大，但与实际需要保障房的人群相比，保障覆盖面仍较窄。主要表现在：一是公租房保障范围优先分配给具有本市非农业常住户口的收入、住房“双困”家庭。这样，同等甚至更低收入、住房条件的不具有本市户口的外来长期工作人员实际上很难享受公租房保障政策。二是有的地方申请政府建设的公租房门槛苛刻，要求家庭人均月收入必须在1250元以下。三是我国公租房的申请条件没有统一的标准，北京、天津、上海、重庆四个直辖市在户籍条件限制上可谓宽严不等。上海市是四个直辖市中对公租房户籍条件限制最严的城市,重庆市是四个直辖市中取消公租房分配户籍限制最彻底的城市。
公租房的适用性问题令人担忧。一是房屋选址多在偏远郊区, 交通不便,既耗时又费钱。即使房租便宜, 但交通费飚升, 则将导致保障房不经济的结果。二是公租房的设计不能满足市场的主要需求。目前在大都市多是合租群体或蚁族群体,如果公租房设计均为整套出租或套型面积大, 超出了受保障对象可承受能力, 同样容易导致其保障房不适用的局面。
公租房租金定价机制尚不完善。公租房租金参照市场化租金下调一定比例,但利益集团很容易将市场化租金人为炒高,公租房租金随行就市,水涨船高。投资公租房的年回报率虽然会提升,而受伤害的还是租房者。同时,公租房建设实行“谁投资、谁所有”,政府之手也有触及不到的边界。如果公租房租金高于市场, 会将租赁者又逼到市场租房,从而造成公租房闲置浪费。
公租房的流转面临问题。公租房建设实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可依法转让。既然可以转让, 如何来保障它的保障性质,转让后由谁监管。在具体执行中, 因目前我国尚缺乏有效的个人信息监控机制, 难以保证公租房承租与退出规定的有效执行，并且在居民收入来源多元化的情况下，要实时准确统计了解公租房保障对象的收入和财产情况，不仅难度大，而且监管成本也高。同时，由于我国也还没有建立完善的个人信用制度和个人财产申报机制，导致一些人采取虚报、提供虚假收入证明的手段来骗取获得保障资格，达到骗租的目的。
公租房的监管成最大考验。公租房执行过程中的监管是影响公租房新政落实的重要问题。从目前我国实际情况看, 政府对已成事实的政策投机分子与舞弊行为, 较少采取惩罚与补救。有些城市出现空置或租赁的经济适用房, 被查封收回或罚款惩戒的较少。对于公租房, 如果按当前的政策漏洞与相对松散的执行监督力, 受益者往往不会是真正需要的弱势群体。
因此建议，公租房分配要努力做到应保尽保、程序公平。政府及各地有关部门应该确立户籍身份和社会福利相分离的原则,全盘规划, 将公租房意见所指的“有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员”真正完全纳入公租房供应范围, 使这部分群体真正获得平等享受城市社会资源的身份和权利。由于城市“夹心层”与外来务工人员群体数量庞大, 公租房资源“僧多粥少”, 且公租房的性质决定了其租价与商品房租价存在价差, 公租房供给对象的确认和配租是合理利用有限的公租房资源必须解决的首要问题。
规划选址和配套公租房应满足不同层次需求。实现公租房能保障、恰当保障、有效保障的目标, 必须构建严密的公租房建设机制,调查保障对象的住房要求和需求层次,来决定公租房建设的地理位置、建设标准等问题，使保障房既能够满足保障对象的住房需求, 又避免不经济、不实用而导致保障房空置、闲置的局面。
建立综合考虑公租房经营者和承租者各方利益的定价机制。公租房租金需要建立相应的定价制度, 在考虑住房市场租金水平和供应对象支付能力的基础上, 综合考虑以下因素: 建设和运营成本、所处地段、公租房本身的保值维护和适当有限的运行利益。一方面, 要保障公租房经营者应有的一定收益；另一方面, 又要达到其住房保障的功能, 避免一边是公租房空置、闲置, 一边是“夹心层”住房难以保障。既要防止变相成为暴利经营, 脱离其保障性本质, 又须确保租金及收益的稳定, 还要降低运营管理成本,防止投资者失去信心。
完善公租房的准入和退出机制。 建立个人征信及惩戒制度。一是建立家庭收入申报、个人征信制度。完善的家庭收入申报制度使政府能够掌握家庭真实的人均收入、已有的住房面积和产权状况等情况。二是建立严格的激励与惩戒制度。针对公租房的退出管理难和骗租家庭的惩罚难问题,设定相应的激励与惩戒制度。另外,有的城市尝试租金返还方式值得借鉴,如厦门市为公租房制定了高于市场水平的租金，收取租金以后，政府再通过货币补贴方式，根据不同的保障对象返还30%—70%的租金。如果承租者不退出，直接停止返还30%的补贴资金。高于市场价格的租金会让承租人主动退出，有效避免了公共资源不合理分配。
严密监管，实施“封闭运转”。公租房承租以规定年限为一租期，期间随时可退出。租满之后需要续租的需提前重新申请。符合各地方政府规定条件的，可通过成本价购买，转换成有限产权房，此房不得上市交易，购买者确需转让，可由政府以原购房价款加利息回购，再作为公租房流转使用。这种“封闭运转”可有效遏制经济适用房监管中曾出现的利益输送。