关于继续完善土地出让交易方式的建议

　　近年来我市土地出让交易方式发生了明显的改变。尤其是从 2004 年以来，“协议出让”基本上不曾再新开口子；“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”交易成为了主要的方式。这对于提高土地交易过程中的市场化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐败，减少了国有或集体资产的流失。这是主流，应当予以肯定。但我们也应看到，“招、拍、挂”机制本身虽然总体上优于既往“协议出让”机制，但它并不能保证解决土地交易过程中存在的和可能出现的所有问题。就如同一剂良方虽然可以治大病，但却不可能包治百病一样。在“招、拍、挂”的执行过程中，如果具体制度设计和操作程序中出现缺失或不当，也会引发一些新问题。对此，我们应本着对政府、社会、产业界和消费者全面负责任的精神，继续深化改革、统筹兼顾、扬长避短、以求更佳。

　　一、 2005 年前后一二年间，我市土地交易以“拍卖”和“挂牌”方式为主。其时正逢我市土地和商品房结构性供不应求情况日趋严重，使拍卖或挂牌方式出价高者得地的竞价机能发挥到了“极致”，许多地块的成交价超出了起始价的一至二倍甚至更多。尤其是 2005 年底至 2006 年初达到了颠峰。例如：这期间的东三环某地块，甚至地处郊区的通州某地块和顺义某地块，成交价分别高出起始价 106.41% 、 230.32% 、 48.7% 。三块地平均高出 114.76% 。由此引起了社会上的广泛关注，并引发了地价暴涨是否是导致房价暴涨的原因的大争论，意见各方各执己见，不欢而散。

　　二、进入 2006 年以来，在出价高者得地的“拍、挂”方式受到各方评判的背景下，市里土地交易管理部门悄然改变了做法，实行了以“招标”为主的方式。实际上是在参与投标的竞争者之间，以实现政府意图为取向的综合条件符合率最高者得地的另一种竞争机制。实践结果证明，出地价最高者虽然并未中标，但中标者的出价比最高者少不了许多，只是在其他指标上，如承诺未来房屋售价低一些、回迁安置补贴、户型面积比例结构更符合当前政策等方面多有一些加分而已。例如， 2006 年底招标成交的广渠路、广安门外和四惠地块等莫不如此。对此，业内外认为，这一改变，其优点可能表现在地价因哄抢造成的绝对值疯涨的势头有所收敛，但随之而来的弊端却是清晰可见的。主要有两点。其一是，相对于“拍”和“挂”出价“实高”者得地而言，“招”标的较低房屋售价仅是一种意向和承诺，在其兑现之前，只能视为“虚低”。其二是，对房屋的品质更难以保证和限定，限价不限品质，隐患无穷。至于在评标过程中掺杂的其他人为因素，如地方保护、对投标人经济性质（如所有制区别）歧视、对评标人回避机制漏洞等等，就更难以说清。缘此，业界尤其是民营性质的开发商和外埠在京开发商微词峰起，至今难以平息。从 2006 年末至 2007 年初几块好地招标时频频流标的市场表现上看，其中不乏广大开发商抵制这种做法的意味。最近“招”改“拍”成交的亦庄地块，就是一个典型实例。

　　三、另外，无论是 2006 年以招标为主，还是此前 2005 年、 2004 年的以“拍”或“挂”为主，都共同存在一个操作层面的问题，主要是操作次数、每次操作的时间间隔和每次标的数量规模。具体讲，以往的操作过于频繁琐碎，一个标的操作一次的情况很多，时间上随机性过强，令人难以预先有所计划。这样就人为造成了每次操作“狼多肉少”，众多投标参与者千军万马抢过独木桥的恶性竞价、竞标现象，使成交价或成交条件被人为抬高，最终还要变相转化或转嫁到广大购房者身上。广大开发商对此极为困惑甚至不满。

　　鉴于以上三个方面的情况分析，我建议：

　　一、应继续对一般市场化开发投资项目的土地交易实行“拍、挂”方式为主，遵循竞价并坚持以出价高低为主的原则，保持政策稳定性，减轻市场震荡，还市场公平。

　　二、对以政府为投资主体或主导的项目，如经济适用房、社会公益性用房和未来可能兴建的廉租房等，可采取招标方式，但应认真执行利益相关人回避制度。有条件时，应以跨省市或全国性专业或法律人士中诚信记录良好，职业操守和口碑俱佳的成员组成评标机构。对具体量化评判应采取去掉最高和最低分后取平均值的“笨”办法，以杜绝某些“小聪明”带来的大弊端。如此才有可能消除人们对评标过程中的疑虑，有利于提高政府威信。

　　　　三、无论“招、拍、挂”何种方式，应有年度总计划的公示和操作时间安排。建议全年视总件数的多少集中安排二至四次操作，使人们从“抢购”状态回归到“选购”状态中来，从而使我市的开发用地交易市场变得有条不紊，使开发商在拿地过程中无论成否均能心悦诚服，对各自的开发投资也有一个长远计划和中近期安排。届时，即使房价仍不能回落到尽如人意的水平，起码政府不会在供地操作问题上再受猜疑。