关于尽快制订《北京市物业管理实施办法》的建议

　　问题：

　　物业管理是市场经济在城市管理工作中出现的新生事物，在推进城市管理，改善市民居住环境，促进社区建设方面发挥了积极作用。国务院颁布的《物业管理条例》已经三年多了，北京市还没有颁布实施办法。而目前全市不断发生居住小区物业管理矛盾纠纷，有的还相当尖锐。主要问题是：有的物业公司服务质量不高、服务态度不好；有的小区业主以各种正当或不正当理由拒交物业管理费 ；有的小区业主委员会从成立第一天起就和物业公司官司不断；有的小区业主与业主委员会矛盾重重；有的小区业主委员会与居委会冲突上升，这些现象严重影响着首都和谐社区的建设和社会安定。

　　分析：

　　物业管理中存在的矛盾和纠纷反映了城市管理中的法制建设急待加强，居民素质迫切需要提高。各级政府要把居住小区物业管理作为社会的基层建设工作搞好，把首都和谐的基础——居住社区的安定工作搞好。目前虽然基层行政管理体制是健全的，但由于法律法规不健全，小区管理中出现的有些矛盾和问题不知道该找谁解决，应该由谁解决。

　　矛盾主要反映是： 1 ）开发商遗留问题没有人出面解决； 2 ）物业的部分权属在房屋销售时含糊不清，房屋销售合同上没有明确交代。业主入住后和物业公司争论不清； 3 ）物业费标准有争议； 4 ）物业公司服务不到位； 5 ）业主拖欠物业费； 6 ）《条例》赋予业委会、业主大会的民主自我管理权限，理解上存在着许多差异； 7 ）居民委员会对业主委员会的指导和监督苍白无力； 8 ）业主委员会有管理巨额公共维修基金的经济权力而没有具体的监督组织。

　　有的问题是有部分业主消费意识上从过去无偿住房到现在有偿服务转变，思想准备不充分，而影响业主不交费，收交难成为普遍问题，这是加强教育和宣传的问题，对有些确实经济十分困难的市民政府应该有帮助的办法解决；《条例》对业主大会、业委会的组织成立缺乏可操作性的指导，大社区开发时间长，业主大会成立困难重重，业主数量多，相互并不了解、不熟悉，要选举合适人选有一定盲目性，往往是谁愿干谁干，选出的成员素质良莠不齐，成员没有威信或是肆意作为，业主不满意。业委会是自治组织没有上级领导，加之业委会又不是法人，不承担民事责任，但却又有经营收益（公共设备部分的经济收入），而且还管理上千万公共维修基金，责权利不相等，业主难免不产生担心，已经有小区出现业委会滥用权力的经济案件。物业公司管理水平参差不齐，服务意识、服务水平相差甚多，有的物业公司管理水平很高，小区建设很好，有的乱收费、多收费、少服务。究其原因还是法律法规不健全，不配套，《实施办法》迟迟未颁布，小区物业管理没有形成完整的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，很多具体问题无法可依。目前北京市物业管理日常工作仅由建委物业处和小区办负责，人员少，事情多，处理解决纠纷效率很低，居委会和街道办没有明确的法定职责，也解决不了根本问题。居委会指导和监督业主大会和业委会，如何操作？业主大会、业委会的法律主体地位和权责利是什么？物业费制定的标准依据是什么？对物业企业的监督管理具体内容有哪些等等都没有明确的法律规定。因此，应首先抓紧制订可行的法规。

　　建议：

　　一、政府应抓紧研究制订北京市《物业管理条例》实施办法。在总结我市物业管理经验基础上，进一步规范物业管理工作，加强行政监督管理，促进和谐社区建设，对相关问题给予明确具体地规定，可操作性要强，应能解决目前社区已经显现出的问题。

　　二、各级政府要把加强居住小区物业管理工作列入工作计划中，以建设和谐社区为出发点，强化行政监管，增加专门机构和人员，赋予街道办、居委会更多的管理职责，明确规定履行对业主大会、业委会的指导和监督的内容和方法，切实保护业主的合法权益。

　　三、《实施办法》中应就房屋质量、各项设备质量、附属配套设施、周边环境的竣工验收做出严格规定。

　　四、制定规范的统一“物业合同”，严格物业管理职责，规范物业公司经营行为。小区内相关公共建设设施的权属、物业服务内容、收费标准依据、服务标准等都应做出详细明确规定。对涉及物权相关收益归属、分配及使用问题在办法中更应有明确规定。

　　　　五、在《实施办法》总体要求下，制定业主自我管理的规范文件，对业主大会成立程序、业委会组织工作流程，业委会的定位、权力，职责，监督、资金管理、成员任职条件、选举推荐程序等做出十分明确的规定。对业委会及其成员应负的民事责任给予规定，防止擅自扩大业委会权力侵害业主权利行为发生。