十二五期间北京房地产发展趋势

    (10:47)主持人：各位网友大家好，现在我们政协直播室请来了政协委员毛大庆，也是万科的副总裁，欢迎。郭市长说要在2011年抑制过快上涨的房价要盖中小套型的住宅，抑制不合理的购房需求，这对开发商来说是利好的消息吗？
　　(10:48)毛大庆：改善套型结构问题也是我们谈的重要问题，不是利好或者利空，这是未来城市发展重要的结构指导方向。纵观国际上，无论纽约、东京，在城市发展化过程中，在城市主流地区都以中小套型为主，包括旧金山、洛杉矶这样的城市，城市中心区，比如比北京五环内，四环内，几乎很少有超大户型，都是90平方米以下，以公寓为主，租赁型为主，我们城市化发展速度过快，跟他们不一样。在过去房地产土地出让等方面缺乏科学、有效的指导，所以才产生整个住宅套型结构比较严重的问题。
　　(10:49)毛大庆：这次对郭市长谈到十二五多盖中小套型的问题，这是非常合理的。同时我也要说，我们国家像北京这样的城市，比东京、纽约我们有更大的压力，因为我们的人口基数大，在这样的情况下，中国又是土地资源缺乏的国家，加上北京更缺乏，如果集约、有效更好发挥土地资源的作用这是当务之急。所以节约土地多开发套数，让更多人居者有居，这是非常有效的。同时扩大容积率，这也是一个好的办法。对于开发商，比之前更懂得开发市场。对于开发商要了解城市发展的趋势，和城市潜在的因素。房价继续上涨，房价一定会持续上涨，这个问题我们也要客观地认识，包括物价也在上涨，关键是房价的涨幅要控制在合理的范围，要跟工资、收入、物价等因素相匹配。这次市长的报告里特意强调过去在报告第六页北京在2010年五月份以来房价涨幅持续回落，这句话是市长报告里非常重要的信号，就是房地产调控措施发挥作用，我们控制的是什么，我们控制是涨幅，并不是控制绝对数的房价。
　　(10:49)主持人：“十二五”北京建设100万套保障房的计划，比“十一五”要多了一倍左右。 100万套中，公租房（含廉租房）为30万套，限价房和经适房为20万套，旧城人口疏解对接安置和棚户区改造定向安置房10万套；城乡结合部整治、土地储备和重点工程拆迁等定向安置房40万套。此外，还将为10万户住房困难家庭发放住房补贴。 万科是否会参与到这100万套房的建设中来？
　　(10:52)毛大庆：我们已经参与到这里，万科鸿就是北京的例子，这不属于这批。在2010年万科房地产商品房竣工面积保障性住宅面积占竣工面积的11.7%。在2011年我们总开工面积里，保障性住房占15.8%。万科也在逐渐上涨在城市保障房住宅建设里总占比在逐渐上涨。应该说未来的涨幅还会更快，更多。这本身并不是万科一家的做法，很多开发商也注意到这个问题。事实上，未来的房地产市场也通过2010年的宏观的调控，未来保障性市场也成为重要的市场。作为一个开发企业，尤其万科以主流住宅为自己使命的开发企业，保障房建设将会成为我们重要的经营目标。
　　(10:52)主持人：保障性住房去年我看过万科鸿，本身是精装，质量非常好，这不是会成为你们今后开发的方向？
　　(10:52)毛大庆：我们开发保障性住房有一个承诺是为开发商品房的优势，我们的质量有保障，第二产品的质量我们按照商品房的标准在进行检查，确保万科开发的保障性住房和万科开发的商品房之间不会产生重大的差异，包括园林、小区的配套服务都不会跟商品房有重大的差异，这一点会体现在已经开工的在回龙观西区保障房建设里。我们更加注重保障房建设后续的物业管理和后续问题，保障性住房要全部采用万科的物业服务，我们的物业服务也是金牌服务，如果把万科的服务引入到保障性住房的建设里，这对保障性住房用户的一个福音。
　　(10:53)主持人：“2004年-2020年北京市城市总体规划”要求，到2020年，北京市实际居住人口应为1800万。但是，到2010年底，北京市的实际居住人口突破了1972万人，提前11年超过人口控制指标。在政府工作报告中提到的解决办法之一是：在今后5年，要全面建设新城，提升新城的综合功能，疏解中心城区的压力。万科的长阳半岛乃至香河的欢庆城都是这样的新城，在新城打造方面你们都有哪些成功的经验？
　　(10:59)毛大庆：你举的这两个例子是非常有意思的两个例子，这个是北京市内空间拓展，一个是北京市的空间拓展，这是两个非常有代表性的项目。先说说房山，刚才你讲的人口，我们人口问题在这次的两会上跟前几年有重大不同，市长又是政府工作报告19页城市精细化管理问题上，大篇幅提出有效科学管理人口，这里面谈到城市资源、有数的分子，在为不断增长的人口分母分布问题，除了有效梳理人口，第二就是合理适度的拓展城市发展空间问题。作为北京市在十一五期间通过大力发展轨道交通，可以看到取得了非常好的效果，就是把城市中心区的土地拓展到二级城市的城郊地区，房山、大兴、昌平都是通过轨道交通城市一下子拓宽了。事实上可以通过房山的比较看到城市内的土地饥渴状态，房山通过土地开发一年的时间长阳地区就成为国际关注的热点。我听说美国的报纸、香港、台湾的报纸都以长阳的项目为力例，谈到城市拓宽问题。这次在我的提案里也提出要继续大力发展城市轨道交通，我们跟对焦的城市比我们的轨道交通还比较薄弱，虽然在奥运会后，轨道交通从100公里到300多公里，但是2006年东京的轨道交通已经超过2000多公里，这点跟北京比起来我们还远远不够。第二，再看日本的发展，通过新干线跟轨道交通的联系，大大拓展了大东京地区的发展，正在这个时候我们也面临着河北，包围北京这一圈经济的崛起，包括我们的欢庆城在香河这个项目，包括在固安、涿州都在兴起一大批新城。这些并不应该简单成为疏散北京人口的目标，应该成为新兴产业的聚集地，把就业、教育、医疗、工作都引入到这里，再把人口宜居过去，这样既能拉动北京周边河北地区的发展，同时能够有效舒缓北京人口压力，同时还能摊薄交通的压力，这跟高铁、轨道交通密不可分。你刚才问长阳的发展和欢庆城的发展，在这一点上万科确实有自己经验的积累。万科最早进北京和上海都在边缘的地方，现在北京的城市花园、上海的城市花园，这些地方的城市花园都是为大家交口称赞的。我们最近也再利用这种手法继续投身北京的郊区化的发展。
　　(11:00)主持人：刚才也提到人口问题，朝阳区提出要把人口规模控制在400万，区长程连元认为朝阳区调控的第一手段是规划，目前已在规划中将可用于人口居住的建设用地的面积调减了10平方公里，对应人口至少是37万人。政府提供的土地越来越少，对于开发企业来说是不是越来越难为无米之炊了？
　　(11:03)毛大庆：大家应该正确认识和认可这个事实，其实我们的城区占北京总面积比例是很小的，特别是我们讲五环路以内，现在叫城市中心区。像朝阳区这样高度国际化的区域，其实更重要的并不是要继续引入人口，反而应该逐渐削减无序人口的增长，应该引导优良的产业，发展服务业和文化创意产业，要通过规划，通过城市空间利用的总体调节，来梳理和限制人口的无序增长。对于房地产开发商来说，万科早好几年提出自己的发展理念，就是跟城市同步发展，要符合城市的发展趋势，要尊重城市的发展趋势。现在的发展趋势就是不断在郊区化，在往郊区发展，在向城市纵深发展，城市之先，我们主动往那里走。2010年是万科发展重要的历史一年，通过千亿，总裁在总结的时候提了三句话，要万科之所以能获得这样的发展，和这次调控之后一批房企反而获得好的发展，就是坚持三个原则，第一坚持城市纵深发展，这条跟北京的发展也是契合的。
　　(11:04)主持人：在开发业态方面，万科正着眼于工业化住宅和老年住宅，兆泰在地产开发方面也有比较成熟的订单式开发模式。这是不是一个企业存续发展的好机会？
　　(11:04)毛大庆：今天早上我很高兴在政协委员和市长座谈的时候我头一次听到其他委员也在大力呼吁住宅产业化的发展，这就证明这样一个东西经过多年的呼吁，多年的发展，大家认同，成为政府思考的主要方向，再也不是企业单打独斗的状态，这是让我非常欣喜的事情。万科住宅产业化的推动，一方面万科自身的需要，我们当时提出产业化主要是为了提升质量，提升劳动效率，包括节能环保，履行社会责任。同时也是在倡导一种新型的建造模式，这是北京的当务之急。北京在建筑领域住宅产业化是重要的内容，这里当然包括住宅性能的提升。今天早上我再一次提出，包括上海胶东路的大伙都应该引起我们的重视。第二是养老住宅，北京在未来十二五到十三五人口结构会发生重要的拐点，这条可以预见。我们看到我们对焦的城市东京老龄化问题很严重。老龄化住宅的形态跟我们今天城市的形态会发生什么样的不同，这值得我们今天具有前站性的研究，否则之后又会产生猝不及防的问题。万科作为主流住宅，我们又先走一步。
　　(11:04)主持人：现在有种说法是说我们的调控措施，越调越涨，你们判断这个调控会不会变成一种常态？调控的目的是为了抑制房价的过快增长，任志强前几天在北青报的访谈中提到：“房价现在是政府按着呢？让大家赶紧买房”还有种说法是2011年下半年是个买房的好时机，是这样吗？
　　(11:09)毛大庆：任委员的话没有错，我也认同他的基本理论。他的这个理论如果说我们的人口不加以控制，如果我们对于与其未来的需求量无法判断，的确是这样。现在北京通过种种调控的措施，包括人口的控制等等，我们比前些年似乎对需求量能有比较清晰的认同。在这点上，房子仍然是紧张的，供求关系在北京一段时间内不会趋于非常舒服的状态，否则那也不是北京的发展。为什么讲到2011年下半年矛盾会趋缓，主要在于十一五末期我们终于把过去十年，就是在2004年831大限之后出现的土地供应不足比十五有一个跌落，十一五期间土地有效控制远远不足十五期间，而且整个十一五没有完全土地供应计划。 但是追上来的东西都综合在十一五后半段，由于追上来而且集中追上来，同时又有调控的措施存在，所以一手抓需求，一手推供应，这些东西的效果显现逐渐会在2011年下半年和2012年上半年出现，由于这两条的共同作用，在2011年下半年到2012年上半年需求关系的矛盾会趋缓，趋缓无论是地价和房价压力不会像原来那么大，这个还是值得期待的。
　　主持人：预测房价的走势？去年的北京新建商品住宅均价在20328元，王总预测到2015年，你们扎根的东西二环将达到多少钱一平米？毛总扎根的四环和房山、海淀会达到多少？
　　(11:10)毛大庆：以房山市区部分判断应该在未来两年，均价应该会达到18000—20000万的水准，有可能局部地区会突破20000万。在大兴轨道交通沿线大概情况差不多，会比房山涨幅略高一点，跟产业化集群、发展的成熟度比房山会略高一点。海淀房价居高不下，这里教育、科研机构等集中，土地价值高也是很正常的。昌平会是未来新兴的非常重要的无论是工作、产业、居住的集群，我们也很看好昌平未来的发展。顺义的郊区城市化进程一直是北京很领先的，因为有空港，有机场，包括有空港产业，顺义未来会形成更多新兴的产业园。顺义的居住环境也很好，顺义也会成为宜居的地区，土地价值非常宝贵。综上来看，通州就不用议论，通州新城的崛起，未来会形成CBD，这都将是北京很重要的核心地区，我现在更重要想看的，因为房山已经在城南快速发展计划之后迅速踩上发展的节拍，汽车配件生产基地等都落户房山，窦店等也非常发达，我们也有项目在这里。涿州的兴起已经高速房山，房山已经推进北京的中心地区。下来更重要观察在延庆、怀柔、平谷和门头沟这几个地区，门头沟是非常有意思的地方，生态涵养、绿色产业，包括非常重要的山地民居，还有门头沟具有非常好的文化、文物资源，所以旅游产业，文化小镇的发展未来会成为国际化城市的一张名片，这次在提案里写了非常长的提案，就是北京市应该重视像门头沟、延庆这些具有良好的旅游生态资源、文化资源的地区，应该兴起一批具有国际意识、北京色彩、北京名片的文化小镇建设，这是北京未来国际化城市里特别好的北京特征的载体。
　　(11:10)主持人：房价飞涨，汽车限购，有些企业的员工买不起房，缺乏幸福感和归属感，纷纷要逃离北京，前几天某媒体报道，甚至有10几家企业生出搬出北京的打算？你们的企业甚至附属企业里有没有发生这样的现象？你们怎么看这现象？
(11:11)毛大庆：这知道这些企业还是生产型、制造型或者中小企业，这个现象也在一分为二来看，从行业准入来看，政府工作报告中也提到为了适应北京未来的发展我们需要扶持一批企业，也要帮助一批产业结构落后的企业向着优秀、优质的企业发展，同时可能要淘汰一批行业。这也是城市发展过程中必然的现象。作为人来说，这次在提案里也提到关于人口精细化管理的问题，我们必须涵养北京未来发展需要的人才，不能因为限购、限车、限房子把人才限制在外面。如果保、如果限，要保中有限，限中有保，我们要学习国外先进的，尤其是城市型国家的对人才战略的因素，以前开两会，大家都不好意思提人口管理，会感觉有歧视的问题，但是如果再不管会影响城市的发展。更多要提出精细化人才的梳理，对北京产业发展需要的人才要有明确的认识，对人才的准入机制要有非常精细的管理方法，我们的人口学专家包括劳动社保部门要提出更多办法。企业有有压力，政府应该关注，有些企业要扶持，不但不能让人家跑，还要让人家过得更好，享受北京的福利，这种包容，这种胸怀也更加需要。
　　(11:11)主持人：好，谢谢毛总。
　　(11:36)主持人：各位网友大家好，下面我们请来王全委员给我们讲讲商业地产的情况。
　　(11:36)王全：大家好。
　　(11:36)主持人：现在北京人口已经接近2000万，要向新城疏散，人们要满意购物、就医的现象要到城内，现在开发商致力于造城，你认为开发商还需要什么样的支持？
　　(11:37)王全：经过近十年的发展，目前从十五计划还有十一五计划北京就发展多中心有过详细的规划，在十一五计划中对亦庄、通州、大兴等等进行重点开发，就像你说到面临的情况，经常出现城市的发展有一些失衡，有一些不能成为自己独立的循环体系，要么就是没有产业链支持整个产业的发展，在城市分中心的发展过程中，有的就出现有业无城或者有城业弱的情况。到现在位置，现在目前在四环以内的城区承载65%以上的人口和70%的经济产出，这也是城市功能过于集中，而且目前所谓的分中心更多的还是承载人口的压力。并没有通过将人口固定在这里，而是人口流动。像通州城市还是可以，大家都把那里成为睡城。像亦庄产业非常明确，但是是很好的产业基础，受体制的制约，开发区功能相对比较单一。昨天听到郭市长的政府工作报告，对十二五计划中再次强调北京在各个方向还要加大新城的思路，包括像我们所说的中关村地区，打造海淀和昌平南部北部研发产业区。东部通州新城挨着机场，有高端的商务区、物流区，这个成为主流。南部有新机场和丽泽商务区也是房山高端制造新区，这是南城的定位。西部是首钢搬走以后有高端服务区，叫国家服务业改革试点。这些区域的发展也是配合十一五计划在十二五规划中需要更强的发展，目的仍然是为了缓解中心城区的压力。对于开发商来说对新城的打造，无论是开发主体还是企业，从开发主体来说应该知道这个地方规划做什么，应该对这个地区的规划进行充分的研究，进行充分的分配，有甚么业态要做多少人的商业，多少配套，多少住宅，这个比例要做好。如果比例失衡，要么产业很发达，商业脆弱，要么商业很发达，人在那里没有聚集，而人又不在当地工作，很难形成产业链条。对于开发企业来说既能体现人居住类，又能体现酒店服务类的，比如购物中心、商务配套、就业、教育、医疗等，应该在开发企业开动之前要全部合理配制好。从政府这个层面来说，针对这样的开发单位应该有适当的投资分配，比如这个方面给你政策扶持，如果这个地方配一定的商业，更多是把人气吸引过来，能够让人在这里待住，投资回报可能不理想，就需要政府有一定的政策进行扶持。比如贷款优惠政策，利率优惠政策，包括给这方面投资的开发企业员工安置问题，孩子的入学问题等等这些福利能让他们安心地发展，待住，推动业内整个区域良性的循环。
　　(11:37)主持人：王总的记忆力很好，东西南北方面的发展都能记住。现在土地实行招牌挂的政策，又在土地取得和面积上对建设综合体有一定的障碍，你们希望做哪些方面的改变呢？
　　(11:40)王全：目前限行的招牌挂的政策，就是改变价高者得的状态，更多以开发企业的资质、实力，重点是对项目和周边区域的了解，对项目周边的贡献，以及对项目方案设计的观赏性、前瞻性和前卫性，这些都是作为有没有资格拿这块地的综合考量，所以在这块来说，土地开发企业和民营资本大量进入，鼓励外资企业就一些商业金融区或者标志性建筑重点项目建设和持有型物业的参与。因为这些毕竟有新科技、技术、新的设计方案和理念在里面。
　　(11:40)主持人：在打造新城或者建设综合体方面涉及到各项配套的建设，您认为哪些是开发商能做的，或者尽力就能做好的？
　　(11:41)王全：开发商来讲教育和购物配套开发商都能做好的。像市政、医疗等也能做，以及周边服务型的配套可以通过政府的资源进行搭配。但是一些国际学校开发企业可以引进国际学校，也算是教育资源的配套。商业配套很重要，就是吃喝玩乐，衣食住行，都会在这个区域内，也在城市综合体中重要的角色，也是把人留住的重要角色。这点开发企业更多是跟商业运营企业邮一个很好的联合，开发企业不见得懂得开商场，但是开商场的不见得有资质拿土地，这就需要互动，在开发商前期的植入都会很有必要。比如像华贸中心，华贸的开发是华贸集团一级开发的，最终把商业部分租给新光，新光变成独立经营商，实际上是租赁关系，但是这个商业不单成这个商业区的标杆，也成为北京的典范。
　　(11:41)主持人：但是也有开发不成功的。
　　(11:45)王全：像很多社区商业或者出售型的商业物业在北京前一阵火了，火的是开发主体本身，买的投资者用户也好最后发现买了以后做什么用，这就是所说商业发展的无序。商业本身我坚决反对去销售，即使开发企业一定要销售商业获利，倒步入真正规划好，不知好，租赁好，最后整块也有办法销售。你带着租约销售也好过拿一块块销售。这个经营起来应该是理性的作用，否则把商业都卖了，里面卖什么你也不能管，可能卖的五个四个都是美容的，恶性竞争，租金也上不去，小业主就叫苦连天，这是很不合理的。
　　(11:46)主持人：还有后期的管理以及前期的服务。
　　(11:46)王全：后期管理很重要，你一定要懂，不懂把东西放在市场上，让小业主们自己去租，自己去找，商业一定要靠搭配，有计划的。
　　(11:46)主持人：你在商业地产开发方面，遇到哪些瓶颈问题吗？
　　(11:46)王全：不管是我们自己的项目，也包括其他的商业地产项目都会遇到这样的瓶颈，这种瓶颈是什么？大部分商业聚集地都是在市中心，都很怕。在远的地方如果没有大面积综合类的开发，就很难达到资金平衡。如果要想达到资金平衡就得在市中心，你这么想，其他人也这么想。我们一直在谈论北京的中心区没有办法真正缓解，所以就会出现在一个区域多个商业项目同时竞争，这种恶性竞争非常激烈。包括在三里屯地区有多少商业，非常多，这个品牌到这里就不会到别的地方，如果大家竞相请他们，降低租金和身段，有的都往里倒贴，这也是瓶颈之一。社区商业反倒无人问津，很多社区大的底商没有人管，大家都切碎卖完了，所以社区商业就变成无序的竞争。郊区城乡结合部又出现大家工作在那里待不住，只能晚上去居住，什么商业能忍住，大家没有消费的时间。有的从城里买完东西就带回家，这些东西都是所谓的瓶颈。但是要举全市之力，包括社会很多力量，还是有办法解决的。
　　(11:47)主持人：现在有一些郊区的综合体商业建成后，人气氛围不后，是招商问题，还是区域问题？
　　(11:47)王全：这个问题很复杂，很多情况都有。归根到底还是开发企业资金能力和专业能力。你钱不够，你有再好的项目也完成不下去，你不够专业，就算有太多的钱就往在砸钱，你出的东西也不是市场所需要的东西，很难一概而论。最终还是主体问题，跟社会上像金融危机、奥运会、外来因素影响的商业项目不成功，这只是一个时间。如果东西好，你还会有时间，逐步恢复起来。
　　(11:47)主持人：现在房地产热，但是热的是住宅，商业地产虽然也是投资的重点，但是价格跟住宅价格倒挂，您搞商业地产，您认为商业地产收回投资大概需要多长时间？
　　(11:50)王全：商业地产不是商场，商业很多东西包括我们的写字楼、酒店、商场、商铺具有长期租金收益类型的物业都可以统称为商业类地产。作为销售来说，可售的比较少，我本人比较反对商业的分散销售，但是也有一些开发企业不这么想，还坚持出售商业提前获利，有他的现金流。你刚才问的问题从投资者来说，我个人建议，我并不是特别赞成让他们买所谓的分散型的商业物业，我说你买哪里，最好买好地段，信誉好的开发商，但是他们不见得会卖。如果买了心态也要放好，因为租金和你买的价格完全倒挂，因为他不可能能够在十年二十年以你的买价和你真正租出去的租金在十年二十年很快收回来。这个可以做成你投资的品种，毕竟不光靠租金的收益，低价和房价也会升值，也可以到银行拿到贷款，这辈子挣不回来，可能下辈子你儿子或者孙子也会赚回来。我建议商业作为投资来说还应该谨慎，一旦经营不好，很难再出手。不像住宅，投资者的心里买了以后就算再便宜也能卖出去，因为住是刚性的需求。
　　(11:50)主持人：商业是完成基本需求之后的另一种需求。王总最后一个问题，给我们预测一下2011年的房价还有对购房者一个忠告或者建议？
　　(11:50)王全：从住宅类来说，因为房价尤其是在北京来说，全中国就这么一个首都，这里集中我们国家的政治、文化和经济中心，在这个区域内房价还是有一定的上升空间。商业地产就像我刚才讲的，我的忠告就是需要小心、谨慎，你最好懂这行或者比较在行你再出手选择，否则盲目拿到以后，就砸手里了。
　　(11:50)主持人：谢谢王总。

来源：千龙网