关于明确地上车位和地下车库权属的建议

　　提案内容 问题：

　　小汽车已经成为日用消费品走进平常百姓之家。随着消费概念的升级，房地产热的持续升温，汽车需要有个稳定的家——车库和车位。在3年前，可能商业小区汽车停车位和地下车库还没有显露出旺盛的需求和极度的渴望。然而，近年来业主对停车位的需求明显增加，开发商与物业公司对利润的追求，与业主之间的博弈日益激烈起来。物权法起草过程中，对于停车位和地下车库的权属问题成为讨论的热点。

　　物权法草案讨论中有两种观点：第一种观点认为车库应当归属于全体业主。第二种观点认为应该采用约定的方式，车库的归属由开发商和业主在合同中约定，如果售房合同中没有规定车库的归属，就推定由业主所有。

　　我国物权法采取的是折衷的方案，即约定和约定不明时的推定模式，其立法理由是：首先考虑到约定车位归属有利于提高开发商的积极性，会缓解停车难的问题，如果简单地规定车库归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，最终还是业主的利益受到损害。其次考虑车库的归属问题很大程度上是与房屋的销售市场联系在一起的，如果房子好卖，车库的价值就会升值；如果房子不好卖，车库本身没有什么价值，开发商不会建那么多的车库，可能将车库搭送或者以比较低的价格送给业主。所以这个问题相当程度上取决于房屋的销售市场，至于开发商能否将车库卖给第三人可以在物权法上作出限制，如要求开发商必须满足业主对车库、车位的需要，也可以通过有关的行政管理途径解决，通过物价部门价格管理的限制，管理部门对车库转让的限制，也可以考虑规定业主有优先购买权来保障不将车库卖给第三人，但是从权利的归属上由当事人约定比较恰当。

　　至于绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。首先是绿地的共有涉及到业主的重大利益，很多业主购买房子都是冲着绿地来的，如果绿地可以由当事人约定所有权的话，那么开发商就会保留所有权，之后再进行改变，会严重损害业主的合法权益；其次是从环境的角度考虑，绿地和城市的环境非常密切，如果改变了绿地对环境的破坏也将是很大的。如果由开发商保留所有权，随意改变道路的用途，对业主的损害将非常大。空地是共有的财产，将来是否可以作为停车场应该由小区业主通过业主大会来决定，而不是由开发商单方决定。

　　建议：

　　总的说，是否可以形成这样几点规范性、可操作性的原则：

　　1.【共有权利】根据物权法第74条第3款规定，占用业主公用面积、已经分摊进业主所购买面积而设立的车位、车库，其权属属于全体业主；物业公司行使出租车位管理权，收益归属于全体业主，但可与物业公司协商按一定比例进行出租车位的利润分成。

　　2.【专有权利】利用防空设施开设的车库，权属属于政府相关主管部门，物业公司仅有向业主出租权利，不享有出售权利，出租利润应与政府主管部门按照一定比例分成。

　　3.【权属确认】根据物权法第74条第2款规定，开发商自行建设的车库，首先应当满足业主的使用需要。开发商可以出售、出租、赠与的方式向业主提供服务。开发商与业主应当签订书面合同，以便确认权属关系，同时为业主办理车位使用权权属登记手续。

　　4.【扩大解释】开发商自行建设的车库，在首先满足广大业主使用需要的前提下，即确保小区业主合法权益的基础上，有权对剩余车库向小区业主以外的第三人出售、出租。这样有利于剩余资源的充分利用，也有利于保护物业公司的合法权益。

　　5.【专业经营】开发商可以委托专业公司经营专门开发的停车场，既包括向客户出售停车位，也包括向客户出租停车位，还包括在满足客户停车要求的前提下，不确定固定停车位。车场经营公司可以尝试在资源整合的基础上，统一调配所管辖、经营的车场车位，为客户提供及时、便捷的服务。