关于建立物业管理企业公示制度、有效保障业主利益的建议

　　提案内容 问题：

　　政府作为行政管理部门，在规范物业管理活动、维护业主合法权益方面，做出了相当多的努力，也取得了一定的成绩。然而，由于政府对行政法与民商法之间联系与衔接的问题研究得不够，导致行政中一些难点和盲点的出现，小区广告纠纷就是长期以来未能解决的纠纷之一。

　　《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　按照这一规定，利用小区公共设施进行广告宣传等商业行为而产生的收益，其所有权应当归小区全体业主共同共有。然而，许多小区业主的此项利益均被小区物业管理公司长期、非法的侵占。

　　尽管行政主管部门出台了一系列的法规政策以期规范物业公司对小区物业共用部位、公用设施设备的经营行为、保障业主合法权益，然而，由于这些法规政策没有更为细化的实施细则、缺乏程序上的保障和可操作性，使得小区业主没有能力取得证据，既不能依据现有政策保障权益，也无法通过司法途径用民事诉讼的方式来维护权益，导致小区广告纠纷长期未能得到解决，而政府的行政管理也没有达到良好的效果。

　　分析：

　　为保障业主利益，有效解决小区广告纠纷问题，政府做出了很多努力。

　　《物业管理条例》第六条中规定，业主对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；业主应监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用等。2003年北京市国土资源和房屋管理局公布的《北京市居住小区物业管理服务标准》中规定，物业管理企业应与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准等。北京市建设委员会与北京市工商行政管理局根据新出台的《中华人民共和国物权法》以及新修订的《物业管理条例》等有关规定，共同起草了《北京市物业服务合同》示范文本，并在2007年10月26日至11月11日，向社会各界公开征集意见；该示范文本中也对共用部位、共用设施经营及收益分配问题予以明确，规定归业主所有的共用部位、公用设施的经营要征得业主委员会书面同意后，由物业服务企业与经营者依法签订合同。收益归全体业主，并由物业服务企业定期公布接受监督。在收益分配方面，可冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造。

　　然而，由于这些规定缺乏程序上的保障和可操作性，并未使小区广告纠纷问题得到很好地解决。

　　政府的行政管理应该加强对行政法与民商法之间的联系与衔接的研究，使政府工作可借助民商法中有关司法程序的手段，来提高政府行政管理的效能，例如政府可以建立物业管理企业的公示制度，在程序上规定物业管理企业公开帐务的具体时间、方式，如违反此规定，有关行政部门有权对物业管理企业进行处罚。这种规定体现了政府的宏观调控职能，而不是事无巨细的微观管理。

　　另一方面，对事物本身是非曲直的判断交由司法机关-人民法院来行使。证据的运用和采信是司法审判中的问题，即小区业主可以依据物业公示的帐务情况、以此为证据向人民法院提起诉讼，人民法院可依据所查明的事实行使审判权。政府对程序进行监督与管理有了明确的标准和尺度，同时物业管理企业也因为需要定期公示帐务情况而自觉约束自己的行为，政府行使监督管理职能就变得轻松且高效，纠纷也因此得到轻松解决。

　　建议：

　　政府可以建立物业管理企业的公示制度，在程序上规定物业管理企业公开帐务的具体时间、方式，如违反此规定，有关行政部门有权对物业管理企业进行处罚。同时，公示情况可以作为证据向司法机关提交，小区业主可以依据物业公示的帐务情况、以此为证据向人民法院提起诉讼，人民法院可依据所查明的事实行使审判权。

　　这样，政府对程序进行监督与管理有了明确的标准和尺度，同时物业管理企业也因为需要定期公示帐务情况而自觉约束自己的行为，政府行使监督管理职能就变得轻松且高效，纠纷也因此得到轻松解决。这样，使政府工作可借助民商法中有关司法程序的手段，来提高政府行政管理的效能。既能提高政府行政管理的效能，又能有效保障公民根本利益，实现社会的综合管理。