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关于建立房地产市场预警系统,促进我市房地产业健康有序发展的建议

来源：

案由：	关于建立房地产市场预警系统,促进我市房地产业健康有序发展的建议

内容：

问题：
　　房地产业是国民经济的支柱产业，保持房地产市场的持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，既是重大的经济问题，也是重大的社会问题，与经济社会健康发展关系十分密切。党中央、国务院高度重视房地产市场的健康发展，把房地产市场调控作为宏观调控的重要内容。
　　众所周知，去年以来，房地产市场发展中的确出现了一些非常突出的问题，并成为一段时期以来社会矛盾的焦点。其主要表现是：
　　一、房价上涨过快。2000年以来，商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数，2004年分别为14.4％和15.2％。东部房价涨幅最高，而且有进一步上升趋势。全国大部分城市房价上涨过快，比如上海、杭州，平均房价涨幅连续两三年超过15％以上。北京市2004年统计局公布的数据是房价上涨6.7％，但据业界专家分析，如果剔除经济适用房，那么，我市的实际房价也上涨了15％左右。而且，房价上涨过快现象还有向中西部地区蔓延之势。与此同时，商品房销售价格的上涨还带动了二手房交易价格的上涨。
　　二、供求矛盾突出。从供求关系看，我国房地产市场已进入新的发展阶段。市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快；投机、投资性购房过旺；城市拆迁引起的被动性需求增长过快；改善性需求过度。市场需求偏大、供求矛盾突出、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。
　　三、市场结构不合理。非住宅开发比例偏大，空置面积上升。中低价位、中小套型商品住宅供应比例偏低。2005年一季度，部分城市100平方米／套以上的住宅占总量的60～70％，个别城市高达87％。2004年全国经济适用房住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资比重由6.1％下降至4.6％，有些地方甚至停止了经济适用房的建设。
　　四、部分地区房地产投资增长仍然偏快。据不完全统计，全国13个省市房地产开发投资增幅超过30％，其中6个地区超过50％，最高的达到115％。
　　分析：
　　在房地产业迅速发展的进程中所出现的上述问题，不仅是普通百姓关心的焦点问题，同时也是党中央、国务院在提出共建和谐社会的目标后要着力加强的宏观调控任务，特别是房价问题已被纳入政府的重点调控范围。如此艰巨的调控任务，也给政府有关决策部门、行业管理组织和理论工作者提出了一个重大的现实问题，即：如何认识我国房地产市场自身的发展规律，减少盲目性，提高预见性，避免决策失误，做到防患于未然。这其中一个重要的途径，就是要从我国的国情出发，在大量的理论与实证研究基础上，建立一套用来全面跟踪、监测和调控我国房地产市场发展的预警系统。
　　目前我国的房地产市场发展的预警系统发展的状况是，研究定性分析多，实证分析少；事后分析多，事前预测少；用年度数据多，季度或月度数据少；总体研究多，细分市场近乎没有。这一现状不仅影响了政府和企业对市场的预判，同时也在一定程度上制约了房地产业和经济社会发展。
　　为此，北京市工商联住宅房地产业商会2005年四月组织部分会员开展专题调研，并同北京大学光华管理学院结合，就建立一套切实、可行的房地产市场预警系统进行了深入的课题研究。房地产市场预警系统的课题研究现已初步完成。该课题在利用季度或月度数据的实证研究和细分市场研究基础上，所建立起的一套切实可行的房地产市场预警系统，可以为各级政府高层决策，事前提供政策建议；并为房地产开发投资，事前提供决策参考方面，有着重要的作用和良好的应用前景。
　　建议：
　　市建委、市发改委等有关主管部门安排专门会议，听取北京市工商联住宅房地产商会《关于建立房地产市场预警系统，促进我市房地产业健康有序发展》的课题成果汇报，并就推广应用问题加以研究。