关于尽快制定《北京市物业管理实施细则》的建议

　　一、问题与分析

　　现阶段北京市商品住宅小区中，业主及其业主委员会与物业管理公司和房地产开发公司之间发生的矛盾和冲突日益严重，涉及的商品住宅小区的数量越来越多，市、区两级法院受理的相关案件也迅速增多。

　　一方面，业主及业主委员的合法权益普遍受到损害，因而对开发商和物业公司不满意度较高。另一方面，物业公司因业主通过拒缴物业费消极维权现象突出，造成提供了事实服务而收不到应有的管理物业管理费也不满意，致使物业服务质量和态度更差，形成恶性循环。

　　形成物业纠纷的原因固然很多，但首先其中最为关键的就是法律缺位、立法不完善，对小区公共部位(外墙面、电梯、小区公共通道、地下室以及配套设施等)的权属还没有从法律上加以明确。其次，对于涉及物业管理事务的有关法规，国务院已于2003年出台《物业管理条例》，而时至今日，北京市未能及时出台相关实施细则，以致在本市两级法院审理物业纠纷案件时无法正确理解和适用《物业管理条例》。最后，目前本市物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的根据，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库权属问题、电梯费的分担问题、供暖温度过高引发欠费问题等。由此也必然带来执法环节上的不统一。

　　二、建议

　　因此特建议北京市有关主管部门尽快出台《北京市物业管理实施细则》，在出台前应广泛征求社会各界的意见，可通过网站、报纸等新闻媒体广泛征集市民意见，并召集人大代表、政协委员和民主党派召开有关讨论该细则的专题座谈会，使该细则成为化解北京市物业管理矛盾的一项基本制度。

来源：首都之窗　　2007-1-25