一、我市房地产开发投资情况

　　投资与消费是拉动我市经济快速增长的主要动力，据有关投入产出模型测算：每100元投资将约有40元转化为消费。从“九五”以来我市加大社会固定资产投入（其中包括了房地产投资），并形成国有、股份、民间、外资多元化投资主体。极大改善城市基础设施和市民住房条件，也拉动了经济增长。而且房地产开发投资成为社会投资中的最大最活跃的一支力量。

　　2002——2005年房地产开发投资情况（据统计公报）

　　——2002年完成全社会固定资产投资1814.3亿元，比上年增长18.5%。全市完成房地产开发投资989.4亿元，比上年增长26.2%，房地产投资占全社会投资的比重达到54.5%。

　　——2003年完成全社会固定资产投资2157.1亿元，比上年增长18.9%。全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，比上年增加1.2个百分点。

　　——2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。占到全社会固定资产投资的58.2%。同期生产领域更新改造投资仅占10%左右。

　　——2005年，北京市预计完成全社会固定资产投资2800亿元，增长11%，增幅同比回落6个百分点；房地产开发投资1540亿元左右，占全社会固定资产投资的比重由上年同期的58.2%下降到55%左右。基础设施投资比重占20%，工业投资占14%。

　　二、房地产投资存在问题及分析

　　——从2002年以来统计数据看，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重均超过50%，与城市基础设施、生产性领域投资相比显然比重过大。这既有居民住宅历史欠帐、北京举办奥运会、市场需求旺盛等因素的影响，也有鉴于其他投资收益不大（如银行储蓄）或投资风险较大（如股市、实业投资）因素的影响。

　　——房地产开发投资主体结构中，社会民间投资过于集中在房地产业，占全部社会民间投资70%以上，在基础设施投资和生产领域投资比重偏小。而开发商自有资金占全部所需资金不足30%，其他大部份靠银行信贷。由于房地产开发周期长，受宏观调控影响，将潜在金融风险。

　　——房地产开发投资结构失衡。小面积、低价位的经济适用房供应不足，二、三级住宅市场开发程度不高；开发商为追求高额回报，高档房地产开发规模偏大。这造成一方面工薪和低收入家庭改善住房进程缓慢，房价居高不下（北京商品房均价目前已逼近7000元/平米），普通百姓买不起房；另一方面商品房（主要高档商品房）空置面积增加。至2005年9月末，北京商品房空置数大幅上升，其空置面积高达1054万平方米，比去年同期增长21.1%，其中一年以上的空置房较去年同期增长高达25.3%。

　　——房地产开发投资受各项宏观政策影响，2004年的各项先行指标均有较大幅度的下降，其影响已在2005年开始逐步显现。投资增速将有所放缓。北京虽有举办奥运会等因素存在，会继续惯性运行一段时间，但“后奥运经济”对房地产投资影响将不可忽视。

　　——北京房地产市场的一些不确定因素也在加大，由于国家宏观调控近期货币信贷投放急剧减少，从2004年第三季度起给开发商造成了巨大压力，按时缴纳土地出让金的规定将挤光开发商手中的现金；另外开发企业除缴纳土地出让金之外，还需集中大量现金，用来支付土地的征地、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用。这将使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。新规定要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争，最终冲击房价。

　　——住宅销量呈下降趋势。由房地产投资引发的市场个人消费性贷款较去年同期出现大幅下降，下降幅度高达63.3%，在贷款大幅度下降的同时，企业和个人的存款却大幅增加。05年前三季度，北京销售的新建房、期房和存量房（包括二手房和空置房）总面积3254万平方米，较去年同期销量下降了2.5%，其中期房销量同期下降了19.2%。

　　三、调整房地产投资结构建议

　　未来几年房地产开发投资仍将是拉动我市经济增长的重要因素，但房地产开发投资过大局面继续发展，对全市国民经济持续快速稳定发展不利，并可能形成潜在的风险。确保房地产投资平稳增长，健康发展，避免其影响我市经济大起大落已成为当务之急。

　　——进一步深化投资体制改革，完善各项政策制度。正确引导社会民间投资投向城市基础设施和生产性领域

　　——继续规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发；

　　——调整房地产投资结构，按建设部政策研究中心提出了“楼市黄金分割比例”。即商品住房占60%，住房保障的比例为40%(经济适用住房占20%，可支付租赁住房占15％，廉租住房占5%)。应逐步形成由商品房，经济适用房(可租可售)及廉价住房3个层次构成的完整的住房供应体系。严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆；

　　——对目前的商品空置房，要分类研究提出不同的消化政策措施，力争空置率降到合理的区间，切实防止房地产“泡沫”现象出现；

　　——继续抓好房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二手房、租赁的二、三级市场，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源、抑制房价；

　　——建立土地集约利用机制，实行严格土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易。